北京中鼎经纬实业发展有限公司浅谈我国房地产市场中 的法律责任与规制

随着城市化进程的加快和教育资源分配不均的问题愈发突出,"学区房"已成为购房者关注的重点。一些房地产开发企业为了谋取不当利益,通过虚构、夸大或隐瞒事实等手段进行虚假宣传,误导消费者购房决策的现象屡见不鲜。这种行为不仅损害了消费者的合法权益,也破坏了房地产市场的公平秩序。从法律角度详细分析销售虚假宣传学区房的法律责任及规制问题。

"销售虚假宣传学区房"的概念与表现形式

"销售虚假宣传学区房",是指房地产开发企业在商品房销售过程中,利用虚假或误导性的广告宣传、销售人员口头承诺等形式,夸大或者虚构学区房的教育配套资源,诱使购房人与其订立房屋买卖合同的行为。其主要表现为以下几种形式:

1. 虚构学区资质

浅谈我国房地产市场中 的法律责任与规制 图1

一些房企通过与教育部门不具有任何关联性质的协议,声称楼盘所屬学区已确定为重点学校片区,而并未取得相关部门的正式批复。

2. 误导性承诺

销售人员在口头介绍中,故意混淆学位指标、学区划分等专业术语,向购房者传递虚假信息,"购买本小区房屋即可直升优质学校"等不实表述。

3. 利用信息不对称

房企通过广告宣传材料中的模糊表述,如"周边将规划建设多所知名学校",让购房者误以为楼盘具备成熟的教育资源配套。

4. 借教育改革之名

一些开发企业抓住教育政策调整的时机,趁机进行虚假宣传。借集团办学、教育等名义,误导购房者认为其子女可以享有优质教育资源。

从法律属性上讲,这种行为本质上是一种商业欺诈行为。根据《中华人民共和国广告法》第28条的规定:"广告以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的,构成虚假广告。"

销售虚假宣传学区房的法律性质

1. 违反诚实信用原则

开发商在商品房预售过程中,应当遵循诚实信用的基本原则。但个别企业故意隐瞒真实情况或提供虚假信息,违背了《民法典》第7条规定的诚实信用原则。

2. 构成消费欺诈

根据《消费者权益保护法》第5条的规定:"经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍。"

3. 涉嫌违法广告发布

虚假宣传学区房的行为不仅构成民事侵权,在情节严重的情况下还会触犯《广告法》第58条:"违反本法规定,发布虚假广告的,由工商行政管理部门责令停止发布广告,并处以罚款;两年内累计三次以上发布虚假广告的,吊销营业执照。"

通过对近年来司法实践的观察,我们可以看到法院在处理相关案件时,通常会根据广告的具体内容、购房者的信赖程度以及购房目的等因素来认定开发商是否构成欺诈。

典型案例分析

2018年法院审理的一起案件中,被告房地产公司因虚假宣传所售楼盘为"学区房",承诺购房者子女可入读优质小学。在交房后,相关学校并未设立。法院经审理认为,developers的行为构成欺诈性民事违约,最终判决开发商退还全部购房款并赔偿购房者损失。

法律规制路径

1. 完善法律法规

建议进一步细化关于商品房广告发布的规定,明确学区房广告的具体标准和禁止性条款。可以明确规定"禁止使用"可直升""优质教育资源配套"等模糊表述"。

2. 严格执法监督

工商行政管理部门应加强对房地产广告的日常监管,建立常态化的监测机制,及时查处虚假违法广告行为。

3. 加强行业自律

房地产行业协会应当制定更为严格的行业标准和职业道德准则,约束企业经营行为。建议引入行业黑名单制度,对严重违规的企业进行曝光。

4. 提高消费者防范意识

购房者在购房前应主动查询楼盘的教育配套资质,要求房企提供相关证明文件,必要时可向教育部门核实信息真实性。

5. 完善救济途径

浅谈我国房地产市场中 的法律责任与规制 图2

除了通过司法途径维权外,还可以建立更便捷的投诉举报渠道。设立专门的房地产市场监管平台,方便消费者反映问题和获取帮助。

与建议

"销售虚假宣传学区房"行为不仅侵害了消费者的合法权益,更是对社会主义市场经济秩序的严重破坏。解决这一问题需要政府监管部门、行业协会和购房者的共同努力。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）