北京中鼎经纬实业发展有限公司商品房条款与中院判例解析

商品房条款？

在商品房买卖过程中，购房者经常会遇到一些看似不合理的条款和规定。这些条款往往单方面加重购房者的义务，减轻甚至免除开发商的责任，有的甚至是显失公平的“条款”。在商品房买卖合同中，我们经常可以看到类似于“买方不得以任何理由退房”“房屋质量问题不影响合同履行”等条款。这些条款表面上看似合法，实则可能违反了《中华人民共和国民法典》的相关规定，损害了购房者的合法权益。

中院在处理商品房买卖合同纠纷案件时，多次对这类“条款”进行了合法性审查，并依法作出了判决。结合实际案例，深入分析商品房买卖合同中的常见条款类型、中院的裁判思路，以及购房者在面对条款时的维权路径。

商品房买卖合同中的常见条款

商品房条款与中院判例解析 图1

1. 格式合同与单方免责条款

在商品房买卖过程中，开发商往往利用其强势地位，制定格式化的商品房买卖合同，并在合同中加入许多不公平条款。

- 买方不得以任何理由退房：这一条款限制了购房者的合法解除权。

- 房屋质量问题不影响合同履行：此条款排除了购房者因质量问题主张权利的权利。

- 逾期交付责任由买房人承担：如果开发商逾期交房，买房人仍需按期支付购房款。

这些条款违背了《中华人民共和国民法典》第63条关于公平原则的规定（合同的内容应当公平合理，不得单方面加重一方义务或排除其权利），应认定为无效条款。中院在审理案件时，经常会对这类单方免责条款作出不利于开发商的判决。

2. 补充协议中的不合理条款

除了格式合同外，开发商还会要求购房者签订一系列补充协议。

- 约定装修标准降低但不退差价；

- 强制要求购买车位或储藏室；

- 排除购房者的知情权、选择权。

这些条款往往以“最终解释权归开发商所有”为由，规避法律规制。

中院对条款的裁判规则

1. 审查合同公平性

根据《中华人民共和国民法典》第63条和第条的规定，合同的内容和订立过程应符合公平原则。如果开发商利用格式合同单方面加重购房者的义务，则该条款可被认定为无效。

商品房条款与中院判例解析 图2

中院在审理中会重点审查以下

- 条款是否加重了购房者一方的责任；

- 消费者在签订合是否有机会进行 Negotiation（协商）；

- 开发商是否有充分的提示说明义务。

2. 适用《消费者权益保护法》

根据《中华人民共和国消费者权益保护法》，商品房可以视为商品，购房者属于消费者。中院在处理案件时，经常援引《消法》的相关规定，对不公平条款作出有利于购房者的判决。

- 如果发现格式合同中的免责条款排除了消费者的法定权利（如质量要求），法院会直接认定该条款无效。

- 开发商若强制搭售车位或储藏室，法院可能会判令其退还相关费用。

3. 维护交易公平性原则

中院在处理商品房买卖纠纷案件时，始终坚持维护交易公平的原则。对于那些显失公平的条款，法院往往采取以下措施：

- 要求开发商修改不合理条款；

- 判决违约责任由开发商承担；

- 保护购房者的基本权益。

购房者的维权路径

1. 谨慎签订合同

购房者在签订商品房买卖合应仔细阅读合同内容，特别是对容易引发纠纷的条款进行重点关注。如有疑问，应及时与开发商协商或寻求法律帮助。

2. 保存证据

在交易过程中，购房者应注意收集相关证据材料，包括：

- 合同文本；

- 购房发票；

- 开发商承诺函；

- 交房通知书。

这些证据将在日后维权中发挥重要作用。

3. 通过法律途径维权

如果发现合同或补充协议中含有条款，购房者可以通过以下途径维权：

- 协商解决：与开发商沟通，要求修改不合理条款。

- 向住建部门投诉：如果涉及行业规范问题，可以向当地住建部门反映情况。

- 提起诉讼：通过法律途径，请求法院确认相关条款无效，并主张相应权利。

中院在处理商品房买卖合同纠纷案件时，始终秉持公正司法原则，依法维护购房者合法权益。中级人民法院已审理多起涉及条款的典型案例，为规范房地产市场交易秩序提供了良好参考。

典型判例评析

为了更好地理解法院对商品房条款的态度，我们可以通过一些典型的中院判例进行分析。

案例一：格式合同中的单方免责条款

开发商在销售商品房时，要求购房者签订补充协议，其中约定“买方不得以任何理由退房”。购房者李在验房时发现房屋存在严重质量问题，遂向法院提起诉讼，请求解除合同。

中院经审理认为，该条款违反了《民法典》第63条关于合同公平原则的规定，应属无效。最终判决支持了购房者的诉求，允许李解除合同并退还已付购房款。

案例二：强制搭售行为

开发商要求购房者必须购买其提供车位或储藏室，否则不办理交房手续。购房者王因此提起诉讼，请求法院确认该条款无效。

中院认为，强迫消费者接受额外服务的行为违反了《反不正当竞争法》和《消费者权益保护法》，最终判决开发商退还相关费用，并赔偿损失。

随着法律对商品房买卖合同纠纷案件的不断规范和完善，以及购房者的法律意识逐步提高，“条款”的生存空间将越来越狭小。中院在处理此类案件时，将继续秉持公平公正原则，保护购房者合法权益，并为其他地区的司法实践提供参考。

商品房买卖合同中的“条款”不仅损害了购房者的合法权益，也破坏了房地产市场的公平交易秩序。作为司法机关，中院通过典型判例明确了法律红线，起到了良好的社会指引作用。对于广大购房者而言，在签订合应保持警惕，在发现不公平条款时及时拿起法律维护自身权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）