北京中鼎经纬实业发展有限公司如何用公司购买法拍房：法律实务与风险防范指南

在当前房地产市场环境下，许多投资者开始关注以公司名义参与司法拍卖房产（简称“法拍房”）这一特殊投资。与个人直接购房相比，用公司法拍房具有一定的法律优势和灵活性，但也伴随着较高的法律风险和操作复杂性。结合相关法律法规和实务经验，系统阐述如何用公司法拍房的操作流程、法律要点以及风险防范策略。

用公司法拍房？

法拍房是指因债务人无法履行生效法律文书确定的义务，法院依法查封、扣押、冻结并强制拍卖的被执行人财产。与普通商品住宅不同，法拍房往往具有以下特点：

处置房产通常来源于执行案件中被执行人的合法财产

拍卖过程需遵循《民事诉讼法》《拍卖变卖规定》等法律规定

如何用公司法拍房：法律实务与风险防范指南 图1

者需通过参与竞拍并支付相应价款取得房产

用公司法拍房，即以一家具有法人资格的企业作为竞拍主体，通过参与法院组织的司法拍卖程序，最终获得目标房产的所有权。这种常见于商业投资、资产配置或特殊情况下的房地产处置。

用公司法拍房的具体流程

1. 设立适合的公司类型

一般而言，以一人有限公司形式成立的公司最为常用

注册资本金应符合法律规定最低要求（建议50万以上）

公司章程需明确经营范围包含房地产投资或资产管理

2. 参与司法拍卖程序

在法院公告期内递交竞买申请

缴纳相应保证金并完成资格审查

如何用公司购买法拍房：法律实务与风险防范指南 图2

参与现场或网络竞价程序

3. 支付成交价款

确认竞拍成功后需在规定时间内支付全款或首付款

如分期支付需获得法院许可，但通常要求一次性付清

4. 办理房产过户手续

提交相关法律文件并完成权属转移登记

处被执行人遗留的物业费用问题

办理不动产权证或其他不动产物权证明

5. 后期运营管理

对于商住两用房产可选择出租或自营

对于大宗房地产开发项目需做好后续规划

法律风险及防范措施

1. 居住权问题

若被执行人恶意在涉案房产上设定居住权，将导致公司权益受损

实务中可通过查阅法院档案或专业查询平台核实是否存在居住权

2. 竞拍资格问题

公司主体需符合法律规定，确保经营状态正常

注意避免“一人有限公司”可能面临的法律风险

3. 税务负担加重

公司作为纳税人需承担企业所得税、增值税等税费

税务筹划需提前专业财税顾问

4. 执行障碍

部分法拍房可能存在未处理的抵押权或优先债权

购买前应全面调查房产的权利瑕疵状态

案例分析与经验

1. 案例：某投资公司以50万拍得一套市中心商住两用房产，后发现原所有权人存在未结清的物业费用。最终通过与被执行人协商，并由法院协助执行，顺利解决了遗留问题。

2. 经验：

参与竞拍前应充分进行市场调研和风险评估

建议联合专业律师团队共同完成交易法律程序

最好选择具有丰富经验的房地产投资公司参与

用公司购买法拍房是一种高效的资产配置，但也需要投资者具备较高的法律风险意识和实务操作能力。随着"互联网 "时代的到来，在线司法拍卖平台日益完善，用公司竞拍房产的效率和服务质量都得到了显着提升。

建议相关部门进一步完善法拍房交易规则，为投资者提供更加规范透明的操作环境。专业投资机构也应加强自身能力建设，通过多元化手段降低法律风险，实现稳健收益目标。

在国家"房住不炒"政策导向下，用公司购买法拍房的模式将继续在商业不动产领域发挥重要作用，也必将在实践中不断被完善和发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）