房屋买卖与借款：合同法律关系中的表里之辨

在现代民事法律实践中，房屋买卖与借款是两种常见且重要的法律行为。表面上看，这两者似乎泾渭分明，但实践中却常常出现名为房屋买卖、实为借款担保的情形。这种现象不仅混淆了合同双方的法律权利义务，也为司法实践带来了诸多困扰。通过分析相关案例和法律规定，探讨房屋买卖与借款之间的区别与联系，并就如何识别和防范类似法律风险提出建议。

房屋买卖与借款的基本概念

房屋买卖，是指一方（卖方）将其合法所有的房屋转移给另一方（买方），买方支付相应对价的民事法律行为。其核心在于所有权的转移，买方通过支付购房款获得房屋的所有权，而卖方则通过交付房屋完成合同义务。根据《中华人民共和国合同法》第135条规定：“出卖人应当按照约定的时间、地点和方式，将标的物的所有权转移给买受人。”房屋买卖合同作为一种双务合同，双方的权利义务均围绕所有权的转移展开。

借款，则是指借方（债务人）向贷方（债权人）借用一定数额的金钱，并按约定期限返还本金及利息的行为。其法律关系的核心在于借贷双方的债权债务关系。根据《中华人民共和国合同法》第206条规定：“借款人应当按照约定的期限返还借款。”

从表面上看，房屋买卖与借款是两种性质完全不同的民事法律行为：前者涉及物权的转移，后者则是债权债务的设立。

房屋买卖与借款：合同法律关系中的表里之辨 图1

名为买卖实为借贷的法律现象

实践中，由于高利贷等非法金融活动的存在，一些当事人为了规避国家对民间借贷利率的限制性规定，往往采用“名为房屋买卖、实为借款担保”的掩盖真实意图。这种行为不仅违反了法律规定，也给司法实践带来了困扰。

以本文开头提到的案例为例：

案例一：李鸣与邱苗俊之间的“房屋买卖”，是以签订买卖合同作为借款担保的。双方的真实意图是借贷关系，而非房屋买卖。根据《中华人民共和国民法典》第146条规定：“行为人与相对人以虚意思表示实施的民事法律行为无效。”这种名为买卖、实为借贷的行为应认定为无效。

案例二：纪铁华与常超明之间的“房屋买卖合同”，是一种借款抵押关系。纪铁华因无力偿还高利贷，将房屋作为抵押物签订买卖合同。根据《中华人民共和国民法典》第403条规定：“以动产或者不动产抵押的，抵押权自登记时设立。”虽然双方签订了买卖合同，但其真实目的是为借款提供担保。

这类案件的共同特点在于：表面上是房屋买卖关系，实质上双方的真实意思表示是借贷或融资。这种行为不仅违反了法律关于借贷利率和高利贷的规定，也损害了交易安全和社会经济秩序。

如何识别与防范此类法律风险

为了更好地区分房屋买卖与借款的关系，并防范相关法律风险，建议从以下几个方面入手：

1. 合同条款的审查

在订立合应仔细审查合同的内容。如果合同中包含大量与房屋买卖无关的借款相关内容（如利息计算、还款期限等），则应当警惕名为买卖实为借贷的可能性。

2. 交易背景调查

对于高价值房产交易，建议对双方的交易背景进行详细调查。

交易价格是否明显偏离市场价?

双方是否有其他经济往来？

是否存在“资金监管”、“首付款支付异常”等情况？

3. 律师见与法律

在涉及大宗交易或复杂法律关系时，建议聘请专业律师参与谈判并进行法律见。这不仅可以帮助识别潜在风险，也能确保合同内容符合法律规定。

4. 严格按照法律规定履行义务

无论是房屋买卖还是借款行为，都应严格遵守国家法律法规。对于高利贷等违法行为，应当坚决抵制，并向监管部门举报。

司法实践中的处则

在司法实践中，法院如何处理此类案件？

根据《中华人民共和国民法典》第146条和第205条的规定，法院可以通过考察合同签订的真实意思表示来判断其法律性质。如果认定双方存在“通谋虚伪”，即虚意思表示，则该合同应被确认为无效。

具体到房屋买卖与借款的区分：

如果双方的目的是借贷关系，则应按照借款合同纠纷处理。

即使已经完成了房屋过户手续（交付），也因合同无效而可以要求返还财产。

根据《中华人民共和国民法典》第403条的规定，在为债务提供抵押担保时，应当依法理抵押登记。如果双方约定的是买卖关系而非抵押，则可能违反法律规定。

典型案例分析

让我们以案例一为例进行深入分析：

案情简介：

房屋买卖与借款：合同法律关系中的表里之辨 图2

李鸣向邱苗俊借款人民币10万元，并签订了一份房屋买卖合同作为担保。双方约定，若李鸣不能按时偿还借款，则该房屋归邱苗俊所有。后来，李鸣因资金链断裂未能按期还款，遂引发诉讼。

法院判决：

根据《中华人民共和国民法典》第403条和第146条的规定，认定双方之间的法律关系为借贷担保关系，而非买卖关系。最终判令李鸣偿还本金及合法利息，并驳回了邱苗俊关于房屋所有权的诉讼请求。

案件启示：

该案例明确了在民事法律行为中，合同的形式不能掩盖其真实意图。只要能够证明双方的真实意思是借贷关系，则应按照借款纠纷处理。

与建议

通过以上分析可以看出：

房屋买卖与借款是性质完全不同的法律行为。

实践中需警惕名为买卖实为借款担保的非法行为。

在订立合应当严格按照法律规定，确保双方的真实意思表示得到体现。

对于普通民事主体来说，要防范此类风险，可以从以下方面入手：

1. 保持审慎交易态度，在重大交易前寻求专业法律意见；

2. 对于异常交易行为，及时向监管部门举报；

3. 加强对合同条款的理解与审查，避免陷入“文字陷阱”。

理清房屋买卖与借款的关系，不仅有助于维护正常的经济秩序，也能更好地保护个人的合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）