物权法第28条与第31条的适用及其对不动产权属变动的影响

《中华人民共和国物权法》作为我国法律体系中的重要组成部分，自2027年实施以来，对于规范财产关系、保护物权人合法权益发挥了不可替代的作用。物权法第28条和第31条是与不动产权属变动密切相关的重要条款，不仅体现了物权法的基本原则，也为司法实践提供了明确的法律依据。这两条规定的具体含义及其适用范围在理论界和实务界都存在一定的争议，因此对其进行系统研究具有重要的现实意义。

本文旨在通过对《物权法》第28条和第31条的深入分析，揭示其法律内涵，探讨其相互关系，并结合司法实践，阐明这两条规定对不动产权属变动的实际影响。本文也将尝试提出一些改进意见，以期为物权法的完善提供参考。

物权法第28条与第31条的适用及其对不动产权属变动的影响 图1

《物权法》第28条与第31条的概念及法律地位

我们需要明确《物权法》第28条和第31条的具体内容。第28条规定：“不动产物权的变动，未经登记，不发生效力。”而第31条规定：“依照本法第二十八条、第二十九条、第三十条规定享有不动产权利的，处分该不动产时，应当依法办理所有权登记。”这两条均属于物权法中关于不动产物权变动的基本规则，但侧重点有所不同。第28条强调的是不动产物权变动与登记之间的关系，而第31条则进一步明确了在特殊情况下享有不动产权利的权利人，在处分不动产时仍需履行登记程序。

从法律体系的角度来看，这两条规定共同构成了我国物权法中关于不动产物权变动的基本框架。第28条确立了“登记生效主义”的原则，即不动产物权的设立、变更、转让和消灭，必须经过登记才能发生效力。这一原则体现了物权法对交易安全和社会公共利益的高度关注，也为不动产交易市场提供了明确的法律指引。

相比之下，第31条则补充规定了在特定情况下，即使权利人已经依法取得不动产权利，但在处分该不动产时仍需进行所有权登记。这种特殊规定主要是为了避免因未经登记而导致权属不清，进而影响市场交易秩序和各方权益。

物权法第28条与第31条的相互关系及适用范围

要准确理解《物权法》第28条和第31条的作用及其适用范围，我们需要明确两者之间的关系。从表面上看，这两条规定均涉及不动产物权变动后的登记问题，但其实质内容和适用情形存在差异。

第28条确立了不动产物权变动的基本规则，即“未经登记，不发生效力”。这条规定适用于所有的不动产物权变动情形，无论是基于买卖、赠与、继承还是其他法律行为，只要涉及不动产物权的设立或转移，均需经过登记才能产生法律效力。这一原则的核心在于确保物权变动的公示性和公信力，以便交易相对人能够通过查阅不动产登记簿了解相关权利状况，从而降低交易风险。

相比之下，第31条的规定则更具针对性，主要针对的是基于特定法律行为（如继承、遗赠、征收等）而取得不动产权利的情形。根据该条规定，在这些特殊情况下，即使权利人已经依法享有不动产权利，但在处分该不动产时仍需进行所有权登记。这种规定主要是为了确保权属的清晰性和交易的安全性。

从适用范围上看，第28条是一项普遍适用的原则，涵盖了所有类型的不动产物权变动；而第31条则是对这一原则的特殊补充，适用于特定情形下的不动产权利处分行为。两者的共同目标是保障物权变动的合法性和公示效力，维护交易市场的秩序和安全。

《物权法》第28条与第31条在司法实践中的适用

在司法实践中，《物权法》第28条与第31条的适用往往涉及复杂的法律问题。以下将结合具体案例分析这两条规定在实务操作中的表现。

（一）第28条的实际应用

在司法实践中，第28条的核心在于其“登记生效主义”的原则。在不动产买卖合同纠纷案件中，法院通常会审查当事人是否已经办理了所有权转移登记手续。如果未经登记，即使双方已经签订买卖合同，物权的变动也不会发生效力，买方无法取得标的不动产权利。

在遗产继承案件中，第28条也发挥着重要作用。某人生前立有遗嘱，将名下的房产赠与他人，但未办理过户手续。一旦该人去世，受赠人虽然可以根据遗嘱主张权利，但由于未经登记，其对房产的所有权尚未发生效力，因此在处分该房产时仍需履行登记程序。

（二）第31条的实际应用

第31条的适用主要集中在特定情形下的不动产权利处分行为。在继承、赠与或征收等情况下，权利人虽然依法享有不动产权利，但在处分该不动产时仍需进行所有权登记。

以继承案件为例，某人去世后，其名下的房产由法定继承人继承。根据第31条规定，继承人在处分该房产时必须办理所有权转移登记手续。如果未履行这一程序，处分行为将被视为无效，可能引发权属纠纷或赔偿责任。

在征收补偿案件中，被征收人虽然已经与政府签订了补偿协议，但在接收安置房或其他补偿利益时仍需履行不动产变更登记手续。这是为了确保被征收人的权益得到明确保障，并避免因权属不清而产生的争议。

（三）两者的相互关系

在司法实践中，第28条和第31条的相互关系主要体现在特殊情形下的适用顺序问题。在继承案件中，即使受赠人已经通过遗嘱或协议获得了不动产权利，但在处分该不动产时仍需遵循第31条的规定，即办理所有权转移登记手续。

在某些情况下，第31条可能会被认为是对第28条的特殊例外规定。也就是说，虽然在一般情形下不动产物权变动必须经过登记才能生效（第28条），但在特定情形下，即使已经取得不动产权利，处分该不动产时仍需履行登记程序（第31条）。这种理解有助于平衡物权变动的安全性和交易的便捷性。

《物权法》第28条与第31条的理论争议及完善建议

尽管《物权法》第28条和第31条在实务中发挥着重要作用，但其法律理论基础和技术细节仍存在一定的争议，这需要我们在理论上进行深入探讨，并提出相应的完善建议。

（一）存在的理论争议

1. 登记生效主义与意思自治原则的冲突

第28条确立的“登记生效主义”原则强调物权变动必须经过登记才能产生效力，这在一定程度上限制了当事人的意思自治。在买卖合同中，双方即使已经达成合意并签署协议，但如果未办理过户手续，买方仍无法取得标的不动产权利。

这种做法虽然有利于维护交易安全和市场秩序，但也可能引发争议。一些学者认为，过度强调登记效力可能不利于促进交易便捷性和提高市场效率。

2. 第31条的适用范围及例外情形

第31条规定了在特定情形下，即使权利人已经依法享有不动产权利，处分该不动产时仍需办理所有权转移登记。这种例外规定引发了以下几个问题：

物权法第28条与第31条的适用及其对不动产权属变动的影响 图2

- 例外情形的具体界定。在继承、遗赠或征收等情况下，如何准确判断是否属于第31条规定的“特殊情况”？

- 违反第31条规定未履行登记程序的法律后果是什么？是否存在相应的处罚机制？

- 在实务操作中，如何平衡权利人处分不动产权益的自由与维护交易安全之间的关系？

（二）完善建议

基于上述理论争议，我们对《物权法》第28条和第31条的完善提出以下建议：

1. 优化登记生效主义的具体适用条件

在坚持“登记生效主义”原则的基础上，可以考虑对特定情形下的不动产物权变动作出更加灵活的规定。在紧急情况下（如自然灾害导致无法及时办理登记），可以承认未经登记的物权变动效力，以避免因行政障碍而损害当事人权益。

2. 明确第31条的适用范围及例外规则

为了减少第31条在实务中的争议，建议进一步细化其适用范围，并明确相应的例外规则。在继承或遗赠等情形下，可以规定权利人必须在一定期限内办理登记手续，否则将失去处分不动产权益的权利。

还可以考虑引入法律救济机制，允许因未履行登记程序而受损的当事人寻求补救措施，以维护其合法权益。

3. 加强法律法规之间的协调性和可操作性

目前，《物权法》的相关规定与《不动产登记暂行条例》等配套法规之间还存在一定的衔接问题。为了提高法律实践中的可操作性，建议进一步完善相关法律法规，明确登记程序的具体要求和例外情形的处理机制。

《物权法》第28条与第31条是我国不动产物权变动制度的重要组成部分，它们共同保障了不动产权利的有效转移和交易市场的安全有序。在理论研究和实务操作中，这两条规定仍存在一定的争议和改进空间。

未来的工作重点应放在以下几个方面：

- 深入研究《物权法》第28条与第31条的法律原理及其相互关系。

- 通过典型案例分析，司法实践中适用这两条规定的经验和教训。

- 积极探索和完善相关法律法规，以适应经济社会发展的实际需要。

只有这样，《物权法》关于不动产物权变动的规定才能更好地服务于社会经济发展大局，并为人民群众的权益保障提供更加坚实的法律支撑。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）