《物权法》第265条：宅基地使用权的法律属性与继承问题

《物权法》第265条概述

《中华人民共和国物权法》第265条规定：“农民集体所有的不动产和动产，属于集体经济组织全体成员共同所有。下列事项应当依照法定程序由本集体经济组织的成员决定：(一)土地承包方案以及与土地承包有关的其他重大事项；(二)宅基地的使用方案。”该条款明确了农村宅基地使用权的法律属性及其管则，即宅基地使用权属于农民集体所有，并需遵循“一户一宅”的基本制度。

根据《物权法》第265条的规定，农村宅基地使用权的分配和管理具有严格的法律限制。宅基地作为农村居民的基本居住保障，其权利行使受到集体经济组织成员身份的严格限制，非集体经济组织成员无权主张宅基地使用权。这一规定体现了国家对农村土地资源的特殊保护政策。

宅基地使用权的法律性质

《物权法》第265条：宅基地使用权的法律属性与继承问题 图1

宅基地使用权是农民集体所有制下的一项用益物权，属于农村居民的基本居住权利。根据《土地管理法》和《物权法》的相关规定，宅基地的使用权人必须具备集体经济组织成员的身份，并且以户为单位进行申请和使用。这种特殊属性决定了宅基地使用权的权利主体仅限于特定范围内的农村居民。

从《物权法》第265条的规定宅基地的管理权限属于集体经济组织，而非国家或个人所有。宅基地的分配、调整以及收回等事项都需要遵循集体经济组织的内部决策程序和法律规定，确保集体利益与个体权益的平衡。

进城落户农民的宅基地使用权问题

随着我国城市化进程的加快，大量农村居民因上学或工作将户口迁至城市，但其在农村老家的宅基地使用权问题始终是一个热门话题。根据《2025年中央一号文件》的相关规定：“不允许城镇居民到农村农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。”这一政策表明，国家对于农村土地资源的保护力度不断加强，防止城镇居民占用和流转农村宅基地。

在父母去世后，进城落户的子女能否继承农村老家的宅基地使用权呢？根据《物权法》第265条以及相关法律政策的规定，宅基地使用权是农民集体经济组织成员的身份权利，具有一定的福利性质。即使子女将户口迁至城市，只要其仍然保留集体经济组织成员身份，在父母去世后仍可依据法律规定继承宅基地使用权。

《土地管理法实施条例》第三十四条明确规定：“申请取得农村宅基地使用权需要具备以下要素：一是申请人必须是农村居民，且以户为单位申请；二是符合法定程序。”进城落户的子女若想继续享有宅基地使用权，需确保其集体经济组织成员身份不因户口迁移而丧失。在实际操作中，可以通过保留集体土地承包经营权、缴纳相关费用等维持其集体经济组织成员身份。

农村宅基地的继承与过户问题

根据《物权法》的相关规定，宅基地使用权作为一项用益物权，在法律上具有可继承性。这种继承并非无条件的，而是受到集体经济组织成员身份的限制。具体而言：

1. 宅基地使用权的主体资格：宅基地使用权的继承人必须具备集体经济组织成员的身份。如果子女在父母去世后仍然保留集体经济组织成员身份，则可以依法继承宅基地使用权。

《物权法》第265条：宅基地使用权的法律属性与继承问题 图2

2. 宅基地使用权的过户程序：根据《土地管理法》的规定，宅基地使用权的转让或过户需要经过农村集体经济组织的批准，并符合相关法律法规的要求。在实际操作中，子女需向当地村委会提出申请，并提交相关的身份证明文件，以确认其集体经济组织成员资格。

3. 宅基地使用权的限制：宅基地使用权的继承人不得随意改变土地用途，且必须遵守“一户一宅”的原则。如果家庭人口发生变化，可以依法申请调整宅基地面积或置换。

进城落户农民的土地权益保护

针对进城落户农民的土地权益问题，《2025年中央一号文件》明确提出了保护措施：

1. 保留土地承包经营权：进城落户的农民可以选择保留集体土地承包经营权，或者自愿有偿退出。但若选择保留，则需继续履行集体经济组织成员的相关义务。

2. 保障宅基地使用权：进城落户农民在保留集体经济组织成员身份的前提下，仍然可以依法享有宅基地使用权。

农村宅基地管理与法律适用

从《物权法》第265条的规定宅基地的分配和管理需要严格遵循集体经济组织内部决策程序。具体包括以下几个方面：

1. 宅基地申请：农户需向村委会提出书面申请，并提交相关证明材料，如家庭成员身份证明、户籍证明等。

2. 宅基地审批：村委会对申请进行初审后，报乡（镇）人民政府批准。批准后，由乡（镇）国土资源所委会划定宅基地范围。

3. 宅基地使用监管：集体经济组织需对宅基地的使用情况进行动态监管，确保“一户一宅”原则得到落实。

《土地管理法》和《物权法》均强调了不得通过买卖或流转等方式将宅基地使用权转移给非集体经济组织成员。这一规定有效防止了农村土地资源流失到城市居民手中，保障了集体利益的稳定。

农村土地权益的法律意义

从法律层面上看，《物权法》第265条以及相关配套法规共同构建了较为完善的农村土地权益保护体系：

1. 维护农民基本居住权利：通过宅基地使用权制度，确保 farmers 的基本居住需求得到保障。

2. 维护集体利益与公平正义：通过对宅基地使用权的严格管理，避免因个人或少数人滥用而导致资源浪费或分配不公。

3. 促进土地资源合理利用：通过“一户一宅”等政策，规范宅基地的使用和流转，防止农村土地资源被无序占用。

进城落户农民的权益保障路径

对于已经进城落户的农民，其在农村老家的宅基地使用权能否继续享有，如何实现合法继承或转让，是实践中需要重点关注的问题。以下是一些可行的解决方案：

1. 保留集体经济组织成员身份：通过保留土地承包经营权或其他形式，维持集体经济组织成员的身份。这样即使户口迁至城市，在法律上仍然可以享有宅基地使用权。

2. 依法申请过户或继承：如果子女在父母去世后希望继续使用宅基地，需按照《土地管理法》的规定提出申请，并提交身份证明文件。村委会和乡（镇）政府将依照法律规定审核并办理相关手续。

3. 自愿有偿退出机制：对于确实不再需要使用宅基地的进城落户农民，《中央一号文件》鼓励建立 voluntary withdrawal mechanisms。通过与集体经济组织协商一致，农户可以选择有偿退出宅基地使用权，并获得相应的经济补偿。

4. 流转或调整用途：在符合法律法规的前提下，允许宅基地使用权通过合法方式进行流转或调整用途（如用于乡村旅游、民宿等）。但这种流转需严格限制在集体经济组织内部成员之间，并报相关主管部门批准。

《物权法》第265条明确规定了农村宅基地的法律属性和管则，体现了国家对 rural 土地资源和农民权益的特殊保护。进城落户农民若想继续享有宅基地使用权，在保留集体经济组织成员身份的前提下，可以通过合法途径申请继承或过户。这一问题的妥善解决，不仅关系到 farmers 的基本生活保障，也是实现城乡土地资源合理配置的重要环节。

在实践过程中，需要进一步完善相关法律法规，明确操作细则，确保政策落地生效。政府和相关部门应加强对农村宅基地使用权管理的指导和服务，切实维护 farmer 的合法权益，推动城乡融合发展和社会主义新农村建设。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）