物权法第七十四条释义与实践应用

《中华人民共和国物权法》（以下简称“物权法”）是我国调整财产关系的基本法律，自2027年实施以来，在保护所有权、用益物权和担保物权等方面发挥了重要作用。第七十四条作为物权法中的一项重要条款，主要涉及建筑物区分所有权中的共有权利与专有权的划分原则以及相邻关系的处理规则。对《物权法》第七十四条进行深入解读，并结合司法实践和社会需求，探讨其在现实生活中的适用性及完善方向。

物权法第七十四条法律条文

《物权法》第七十四条规定：

物权法第七十四条释义与实践应用 图1

“业主对其建筑物专有部分以外共有部分的利用和收益享有权利，但不得以损害社会公共利益或者他人的合法权益为代价。相邻不动产的所有人、用益物权人以及其他人可以根据其利用的具体情况，按照约定或者其他法律、行政法规的规定，合理使用共有部分。”

分编：建筑物区分所有权中的共有与专有

1. 共有部分的权利归属

根据第七十四条，业主对其建筑物的专有部分以外的共有部分（如楼梯间、电梯、屋顶等）享有权利，并可以依法利用和收益。这种权利来源于建筑物区分所有制度的基本原则，即在区分所有建筑中，每个业主对自己所有的部分享有所有权，对共有部分则共同享有使用权。

2. 共有权与专有权的界限

第七十四条明确界定了共有权与专有权的行使范围。许多纠纷源于业主对于共有部分的权利理解和行使不当。某些业主可能试图独占共有部分（如擅自占用屋顶空间），或者过度使用共有设施（如长时间占用停车位）。这种行为不仅损害了其他业主的利益，也可能违反社会公共利益原则。

3. 共有权的限制

第七十四条强调，任何对共有的利用和收益均不得损害社会公共利益或者他人的合法权益。这意味着业主在行使自己的权利时，需要尊重法律规定的边界。在一些小区中，业主可能因私利而堵塞消防通道、破坏共有设施等行为，这些都属于违法行为。

第二分编：相邻关系的处理规则

1. 相邻不动产的权利义务

第七十四条进一步规定，相邻不动产的所有人、用益物权人以及其他相关主体可以根据具体情况，通过约定或其他法律规定合理使用共有部分。这种表述涵盖了更多的社会关系，不仅限于业主之间的关系，还包括了其他权利人和相关方。

2. 约定的优先性与法定规则

在处理相邻不动产的权利义务时，明确区分了“约定”与“法律、行政法规规定”的适用顺序。这意味着，在有明确规定的情况下，应当优先适用法律和行政法规的规定；而在无明确规定时，则可以结合具体协议来确定各方权利义务关系。

第三分编：现实中的适用困境

1. 共有权行使的边界模糊

在司法实践中，许多案件都涉及业主对共有部分的不合理使用。在某小区中，个别业主任意改变共有区域的用途，导致其他业主的利益受损。如何界定“合理利用”与“不当行为”的界限仍然是一个困扰法官和实践者的难题。

物权法第七十四条释义与实践应用 图2

2. 权利滥用问题

某些业主可能以“权利行使”为名，行损害他人合法权益之实。这种滥用权利的行为不仅破坏了建筑物区分所有制度的公平性，还加剧了邻里之间的矛盾。

3. 相邻关系中的利益平衡

处理相邻关系的关键在于如何实现各方利益的平衡。在一些复杂的情况下（如相邻不动产涉及多个业主或不同用途），可能需要引入专业的调解机构或者司法力量来解决纠纷。

第四分编：法律完善的建议

1. 细化共有部分的权利行使规则

为了减少实践中的争议，应当进一步细化第七十四条中关于共有权行使的具体规则。可以通过立法明确共有部分的使用范围、限制条件以及相应的法律责任。

2. 规范相邻关系的处理程序

建议引入更加完善的相邻关系协商和解机制，并在必要时建立小额诉讼程序，以便快速解决相关纠纷。应当加强对调解组织的建设，提升其在处理相邻关系争议中的作用。

3. 加强对共有权滥用行为的法律规制

对于那些滥用权利、损害他人利益的行为，应当加重相应的法律责任。可以通过提高赔偿标准或引入惩罚性赔偿制度来遏制这种行为的蔓延。

《物权法》第七十四条作为建筑物区分所有权领域的核心条款，在理论和实践中的重要性不容忽视。在法治社会建设不断深化的今天，如何更好地落实第七十四条的规定，既是法律工作者的一个重要课题，也是社会各界需要共同关注的问题。通过不断完善相关法律规定，并加强司法实践中的适用指导，我们有理由相信，《物权法》第七十四条将发挥出更大的制度效用，在维护业主权益、促进社会和谐方面贡献更大力量。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）