《物权法》第七十五条规定：业主建筑物区分所有权的行使与限制
在现代城市化进程中，建筑物区分所有制度日益普遍。一栋建筑可能由多个所有权人分别拥有不同的部分，如住宅、商铺或其他用途空间。这种情况下，《物权法》第七十五条规定了业主对专有部分的所有权以及对共有部分的共有权和成员权。这些权利的具体内容及其行使范围往往引发诸多法律问题。深入分析《物权法》第七十五条规定的内容，并结合实际案例和相关司法解释，探讨其在现实中的适用性和法律意义。
《物权法》第七十五条的规定及其溯本求源
《物权法》第七十五条规定：业主建筑物区分所有权的行使与限制 图1
《中华人民共和国物权法》第七十五条规定：“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。业主转让建筑物内的专有部分，应当通知利害关系人和物业服务企业或者其他管理人。”这一条款是对建筑物区分所有制度的基本确立。
建筑物区分所有权是指一个建筑物的所有权被分割为多个专有权，业主们对共有部分（如电梯、走廊等）享有共同权利的一种物权形式。《物权法》第七十五条的核心在于明确业主对其专有部分的权利以及对共有部分的义务，旨在平衡私人利益与公共权益。
1. 建筑物区分所有权的基本构成
- 专有权：业主对自己所有的特定空间（如住宅、商铺）享有的占有、使用和处分权利。
- 共有权：业主对建筑物内的电梯、消防、绿地等共有部分的共同使用权。
- 成员权：业主作为小区“准社团组织”的一员，参与物业管理决策的权利。
2. 第七十五条规定的意义
这一条款首次以法律形式明确了业主对其专有部分和共有部分的权利配置。它不仅是对现实生活中因建筑物区分所有而产生的权益纠纷的回应，也为物业服务企业和相关管理机构的权利义务划定了界限。
《物权法》第七十五条在司法实践中的应用
1. 案例分析：业主转让专有部分的通知义务
根据第七十五条规定，业主在转让其专有部分时，应当通知利害关系人和物业服务企业或其他管理人。这一规定旨在保障共有权益不因专有权的转让而受到影响。
典型案例：
- 小区业主甲将其名下的商铺出售给乙，未通知其他业主、物业及相关单位。
法院在审理中认为，甲的行为违反了第七十五条规定的告知义务，但并未对共有权产生实质性影响。最终判决乙取得该商铺的所有权，需承担相应的告知义务。
2. 共有部分的管理与收益分配
实践中，业主对共有部分享有的不仅是使用权，还包括收益权。在小区停车位、广告位等增值收益中，业主有权参与分配。
典型案例：
- 小区业主委员会将小区电梯内广告位出租给一家公司，未经全体业主同意。
法院认为，此类事项属于共有部分收益，需经“双过半”（专有部分面积和人数均超过2/3）业主表决通过方可实施。
3. 共有权与相邻权的冲突
在高层建筑物中，邻居之间的权利义务关系往往较为复杂。第七十五条规定了业主不得违反法律、法规以及管理规约，损害其他业主的合法权益。
典型案例：
- 业主甲在其阳台上搭建遮雨棚，影响了楼下业主乙的生活环境。
法院判决甲拆除违规建筑，并支付相应的赔偿金。此案例强调了第七十五条中“不得危及建筑物安全、不得侵害他人合法权益”的具体要求。
第七十五条规定与《民法典》的相关衔接
2021年实施的《中华人民共和国民法典》对原有《物权法》的部分条款进行了修订和优化。尽管在建筑物区分所有权方面保留了原框架，但也增加了一些新的规定，进一步完善了业主权利保护机制。
1. 新增物业服务合同的权利义务
民法典明确规定，物业服务企业或其他管理人应当协助业主行使共有权和共同管理权。这一规定进一步强化了物业企业在维护业主权益中的责任。
2. 既有规定的延续与深化
第七十五条的溯及力在民法典中得以保留，但其适用范围被拓展到更多场景，智能小区、共享经济背景下的物业管理等领域。
法律实务中的注意事项
1. 业主大会和业主委员会的设立
根据第七十五条规定，业主大会是业主共同意思表示的机构，其成立和运行应当严格遵守《物权法》和地方性法规。实践中，许多小区因业主参与度不足而导致管理混乱，这需要进一步完善相关制度。
2. 共有部分的权利边界
《物权法》第七十五条规定：业主建筑物区分所有权的行使与限制 图2
在司法实践中，共有部分的权利边界往往存在争议。停车位的所有权归属、光伏设施的收益分配等。这些都需要结合具体案情和法律条文进行判断。
3. 格式条款的法律风险
许多小区的管理规约中包含大量限制业主权利的格式条款。法院近年来倾向于从保护消费者权益的角度出发，对这些条款进行严格审查。
《物权法》第七十五条规定是建筑物区分所有制度的重要基石，在保障业主合法权益和维护公共利益方面发挥着不可替代的作用。在具体实施过程中，仍需进一步完善相关配套制度，并通过司法实践不断积累经验。
对于业主要来说，理解自身权利义务的边界尤为关键。在面对诸如共有权行使、专有权转让等问题时，应当积极查阅相关法律法规，并寻求专业法律人士的帮助，以避免因法律盲区而导致的权益损失。
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