物权法百二十八条解读|建筑物区分所有权行使规则

物权法百二十八条概述

《中华人民共和国物权法》是社会主义法律体系中的重要组成部分，其中百二十八条关于建筑物区分所有权的规定，是现代建筑社会中业主权益保护的重要条款。从法律条文解读、实际应用案例分析以及对社会生活的影响等方面，详细阐述这一条款的深刻内涵和社会意义。

建筑物区分所有权？

建筑物区分所有权是一种特殊的物权形式，主要适用于商品住宅小区以及其他类似的建筑物。简单来说，建筑物区分所有权是指业主对其所购买的特定部分（如： apartments）拥有专有权，并对整个建筑物内的共有部分（如：楼梯、电梯、绿地等）拥有共同权利和管理权。

物权法百二十八条解读|建筑物区分所有权行使规则 图1

物权法百二十八条的核心内容

《物权法》百二十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。但是，作出重大决策应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意，并且符合法律法规的其他规定。”

这一条款明确了业主大会或业主委员会在物业管理中的权力范围和程序要求：

1. 民主决策机制：通过业主大会形式实现业主参与管理的权利。

2. 共同事务表决规则：明确了需要全体业主参与的重大决策事项，如建筑物的维修、公共设施的改造等。

3. 防止少数人利益侵害多数人权益：确保大多数业主的合法权益不受个别或小团体的损害。

深入解读：百二十八条的核心要义

1. 业主委员会的法律地位

业主委员会是依法成立的，代表全体业主行使共同管理权的组织。它既不是国家机关，也不是商业机构，其性质属于群众自治组织。根据《物权法》的规定，业主委员会在以下方面具有明确的权利和义务：

- 权利：

- 召集和主持业主大会会议。

- 决定或协助决定与小区管理相关的重大事项。

- 聘用和解聘物业服务企业或其他管理机构。

- 义务：

- 忠实履行职责，听取并反映业主的意见和要求。

- 按照法律法规和程序作出决策。

- 定期向全体业主公布工作情况和财务状况。

2. 重大事项的表决规则

《物权法》百二十八条明确规定，涉及建筑物的重大事项必须经过占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。这一规定体现了法律对多数人权利的尊重，也防止了个别业主利用少数地位损害他人利益。

常见重大事项包括以下几种：

- 物业管理方式的选择：决定是否更换物业服务企业、选择新的管理模式等。

- 维修资金的使用：建筑物及其附属设施的大修、更改造通常需要大量资金投入，必须经过全体业主同意后才能执行。

- 共有部分的处分或重大用途改变：将小区内的绿地改为停车场、将公共会所出租给外部商业机构等。

3. 法律责任与风险防范

在实际操作中，有些业主委员会可能会滥用权力或者决策失误，导致侵害业主权益的情况发生。为了保障法律的正确实施，《物权法》还规定了以下几点：

- 业主的监督权：每个业主都有权利了解业主委员会的工作情况，并对不合法的行为提出质疑甚至提起诉讼。

- 决策程序的合法性要求：业主委员会在作出重大决策时，必须严格按照法律法规的要求进行公告、表决等程序，确保过程公开透明。

- 追究违法责任：如果业主委员会的行为违反法律或规约，相关责任人可能会面临刑事责任或者民事赔偿。

现实意义与典型案例

1. 实践中的重要性

建筑物区分所有权的条款在现实中发挥着不可替代的作用。尤其是对于大规模的商品住宅小区，这一制度确保了各个业主的合法权益得到了保障，维护了社区的和谐稳定。

- 公共设施的合理使用：通过集体决策，避免了个别业主占用公共资源的行为。

- 共同费用的公平分担：明确了每个业主应当承担的责任和义务。

- 物业管理规范化：推动物业服务企业不断提高管理水平和服务质量。

2. 典型案例分析

案例一：小区电梯大修案

A小区的电梯由于使用年限较长，出现了严重的安全隐患。业主委员会召开大会，就是否进行电梯大修以及费用分摊方案进行了表决。占小区总建筑面积60%以上的业主同意了这一决议，并顺利完成了维修工作。

案例二：擅自改变公共用途纠纷

B小区个别业主要将自家门前的绿地改为私人花园，遭到其他业主的反对。根据《物权法》的规定，此类涉及共有部分的重大变更必须经过全体业主的共同决定。法院最终判定该行为违法，并责令当事人恢复原状。

物权法百二十八条解读|建筑物区分所有权行使规则 图2

案例三：业主委员会选举争议

C小区在进行业主委员会换届选举时，出现了部分业主对候选人资格和程序不公的质疑。通过法律途径，明确了业主委员会选举应当遵循公开、公正原则，确保每个环节都符合法律规定。

与建议

随着城市化进程的加快，建筑物区分所有权制度的重要性将越来越突出。为更好地贯彻落实《物权法》的相关规定，以下几点建议值得重视：

1. 加强法律宣传教育：通过多种渠道向广大业主普及建筑物区分所有权相关知识，提高法律意识。

2. 完善配套法规体系：针对实际操作中遇到的新问题，及时补充和完善相关法律法规，确保制度的科学性和可操作性。

3. 推动物业管理创新：鼓励和支持物业服务企业探索更加高效、人性化的管理模式，进一步提升业主的生活品质。

《物权法》百二十八条关于建筑物区分所有权的规定，是中国民事法律体系中的一项重要成就。它不仅保障了广大业主的合法权益，也为构建和谐社区奠定了坚实的法律基础。在未来的社会治理实践中，我们应当继续深入研究这一制度，并不断完善相关配套措施，使其更好地服务于人民群众的社会生活需求。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）