物权法第108条解释|建筑物区分所有权|业主权益保护

《中华人民共和国物权法》作为调整财产关系的基本法律，其内容涵盖了所有权、用益物权、担保物权等多个重要领域。特别是针对现代社会中常见的建筑物区分所有权问题，《物权法》予以了专门规范，其中第108条更是明确了业主大会或者业主委员会作出决定的效力及其限制条件。重点阐述《物权法》第108条的具体内容，并结合相关司法解释和实际案例，探讨该条款在实践中的适用范围和意义。

物权法第108条的核心内容

根据《中华人民共和国物权法》第108条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。但下列情形除外：

（一）作出的决定侵害了业主的合法权益；

物权法第108条解释|建筑物区分所有权|业主权益保护 图1

（二）作出决定的程序违反法律、法规的规定。”

这一条款明确了业主大会或业主委员会作出的决定原则上具有法律效力，但在特定情况下可以被撤销或视为无效。

从上述规定《物权法》第108条主要涉及两个方面：一是业主大会或业主委员会决定的一般效力；二是决定的效力限制。具体而言：

1. 一般效力：业主大会或者业主委员会作出的决定，对全体业主具有约束力。这意味着业主大会或业主委员会在经过合法程序后作出的决定，原则上应当被遵守。

2. 效力限制：尽管业主大会或业主委员会的决定具有普遍约束力，但仍然存在两种例外情形：

- 决定内容侵害了业主的合法权益；

- 作出决定的程序违反法律、法规的规定。

这一设计体现了立法者对业主权益保护与自治规则之间的平衡。一方面承认业主大会或业主委员会在小区管理中的核心地位；也设置了必要的监督机制，防止权力滥用。

相关司法解释的解读

物权法第108条解释|建筑物区分所有权|业主权益保护 图2

为了更好地理解和适用《物权法》第108条，于2029年发布了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称“《解释》”），对相关内容进行了细化。以下是《解释》中与第108条相关的重点

业主大会或业主委员会决定的效力

根据《解释》第6条规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害了特定业主的合法权益，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销或者确认无效。需要注意的是，这里的“特定业主”是指受到直接影响的业主，并非所有业主都可以提起诉讼。

程序违法的情形

在司法实践中，“作出决定的程序违反法律、法规的规定”通常包括以下几种情形：

1. 未按照《物权法》第76条规定的程序进行表决；

2. 未达到法定或约定的表决比例；

3. 其他明显违反法律程序的情形。

司法实践中对“合法权益”的理解

在具体案件中，法院对于“侵害业主合法权益”的认定往往需要综合考虑案情的具体情况。以下是几种常见的侵害业主权益的表现形式：

案例一：擅自处分共有部分

某小区业主大会未经全体业主同意，决定将小区内的公共绿地改建为停车位，并出租给外部车辆使用。这种行为明显侵犯了业主对共有部分的所有权和使用权，相关业主有权提起诉讼要求撤销该决定。

案例二：增加业主负担的收费项目

一些业主委员会为了追求的“管理效率”，擅自提高物业服务费收费标准或另行收取其他费用（如停车管理费）。这种做法不仅违反了《物权法》第108条的规定，还可能构成对业主财产权益的侵害。

司法实践中对程序违法的认定

在以下几种情况下，法院通常会认定业主大会或业主委员会的决定因程序违法而无效：

案例三：未达到法定表决比例

根据《物权法》第76条的规定，改建、重建建筑物及其附属设施以及改变共有部分的用途等事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。如果业主大会在作出相应决定时未达到这一比例，法院通常会认定该决定无效。

案例四：未履行告知义务

某小区业主委员会在召开业主大会前，未依法向全体业主送达会议通知或相关议案内容，导致许多业主未能参与表决。这种情况下即使表面上达到了法定的表决比例，法院也会认为程序违法，从而判定决定无效。

如何认定“合法权益”受到侵害

在司法实践中，认定“侵害业主合法权益”需要综合考虑以下几个方面：

1. 是否造成了实际损害：即相关业主是否因业主大会或业主委员会的决定而遭受了财产损失或其他实质性损害。

2. 侵害行为与决定之间的因果关系：必须证明业主权益受损与被诉决定之间存在直接关联。

3. 主观恶意与否：如果可以证明业主大会或业主委员会的某些成员有主观恶意，或者故意作出损害业主利益的行为，则更容易认定侵权成立。

司法实践中关于举证责任的分配

在业主起诉要求撤销业主大会或业主委员会决定的案件中，举证责任通常按照以下规则确定：

1. 原告方（业主）应当证明：被诉决定确实存在“侵害合法权益”或者“程序违法”的情形。

2. 被告方（业主委员会等）应当证明：

- 决定作出时已履行了相应的表决程序；

- 表决结果符合法律或管理规约的要求；

在司法实践中，由于很多小区在作出决定时并未严格遵守法定程序，因此原告方往往能够通过举证证明被告方的违法行为。

业主撤销权的行使期限

需要注意的是，《物权法》第108条并未明确规定业主行使撤销权的时限。但在司法实践中，法院通常会参考以下原则进行处理：

1. 及时行使原则：业主应当在知道或者应当知道相关决定之日起的合理时间内提起诉讼。

2. 最长保护期限：即便没有明确的规定，也应有合理的最长保护期限（一般不超过两年），超过这一期限则可能丧失胜诉权。

特殊情况下的处理

在司法实践中，还存在许多特殊情形需要特别注意：

典型案例：

案例五：物业管理企业“越位”作出决定

某些情况下，物业公司可能会代为作出涉及业主权益的重大决策。如果这种行为未得到业主大会或业主委员会的授权，则很可能被认定为无效。

案例六：利用职务之便谋取私利

个别业主委员会成员可能滥用职权，在决策过程中为自己或特定关系人谋取利益。受损业主可以主张该决定无效，并追究相关人员的责任。

通过对《物权法》第108条及相关司法解释的解读这一条款的核心目的是平衡建筑物区分所有权人在行使共同管理权时的利益关系，既要保障大多数业主的意愿能够得到体现，又要防止个别决策侵害特定业主的合法权益。在司法实践中，法院通常会严格按照法律程序和事实证据来作出公正裁判，从而维护小区物业管理秩序的和谐稳定。

参考文献：

1. 《物权法》第七十六条及相关司法解释

2. 相关典型案例判决书

3. 建筑物区分所有权相关理论研究

以上就是关于“根据上面我怎么理解‘根据上面我…’”的回答。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）