新民居物权法|居住权制度：重塑中国住房权益格局

在中国《民法典》颁布实施以来，居住权制度作为一项全新的法律制度，引发了社会各界的广泛关注。从居住权制度的基本概念、法律依据、实践意义以及未来发展等方面进行深入分析。

“新民居物权法”？

“新民居物权法”是近年来中国在不动产领域的一项重大法律创新，其核心在于落实《民法典》中关于居住权的相关规定。居住权制度作为一种新型的用益物权，在传统所有权和租赁权之外，为特定群体提供了更加灵活、多元的住房权益保障机制。

根据《中华人民共和国民法典》第三百六十六条的规定：“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”这一条款明确界定了居住权的基本内涵，即权利人仅限于对他人所有房屋的占有和使用，不涉及处分权。这种权利设定既不同于所有权，也不同于使用权，在法律性质上更接近于一种介于二者之间的中间权益。

居住权制度的设立，充分体现了以人民为中心的立法理念。通过法定程序确认居住权人的合法权益，能够有效平衡各方利益关系，特别是在家庭成员之间就房产归属问题达成一致的情况下，为特定群体提供基本生活保障。

新民居物权法|居住权制度：重塑中国住房权益格局 图1

居住权的法律特征与实现路径

1. 法律特征

（1）权利客体：居住权的权利客体是他人所有的住宅或其部分及其附属设施。权利人仅享有对特定房屋的占有和使用权，并不涉及收益权和处分权。

（2）权利性质：居住权属于用益物权范畴，具有排他性和优先性，在同一不动产上设定多个权利时，居住权优先于抵押权等其他他项权利。根据《民法典》第四百零四条规定：“除法律另有规定或者合同另有约定外，抵押人对抵押财产的所有权转让不受限制。”但居住权的设立会影响抵押权的行使。

2. 登记公示

居住权作为一项物权性权利，需要通过不动产登记中心办理首次登记。根据《不动产登记暂行条例》第十四条规定：“因买卖、继承、遗赠等取得不动产权利申请转移登记时，应当由权利人共同提出申请。”具体操作流程如下：

（1）签订居住权合同；

（2）双方当事人共同向登记机构提交申请材料；

新民居物权法|居住权制度：重塑中国住房权益格局 图2

（3）登记机构审核后记载于不动产登记簿，并发放权利证书。

3. 权利期限

与 leasing 类似，居住权可以是定期限的也可以是无固定期限的。但如果设定为有期限，则应明确约定最长保护年限，但实践中通常倾向于无固定期限以保障权利稳定性。

居住权制度实践中的挑战与应对

1. 挑战：

（1）法律适用范围过广带来的裁判尺度不一问题；

（2）登记机关操作标准统一性不足的问题；

（3）交易安全风险，即在已设定居住权的房产上再次抵押或转让时可能引发的权利冲突。

2. 应对措施：

（1）应尽快出台相关司法解释，明确裁判规则；

（2）住建部门应当建立统一的信息管理系统，规范登记操作流程；

（3）金融机构在开展房贷业务时应充分评估居住权设定情况，防范金融风险。

未来发展方向

从长远来看，我国关于居住权制度的法律体系还有待完善。应当通过立法解释或单行法规的形式，对以下问题作出明确规定：

1. 居住权人的基本权利和义务；

2. 同一不动产上设定多个居住权时的权利冲突处理机制；

3. 学校周边房产等特殊用途房产的居住权限制。

建议进一步研究建立居住权登记信息共享平台，确保有关部门能够及时掌握相关权利变动情况，提高行政效率。

作为一项法律制度创新，居住权制度的确立是中国《民法典》实施过程中的重要里程碑。它不仅为公民提供了更加多元化的住房权益保障途径，在房产分割、继承等民事纠纷中也具有重要意义。随着相关配套法规和政策的逐步完善，相信这一制度将在实践中发挥更积极的作用，为实现人民群众住有所居的目标提供有力法律支撑。

全文完。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）