物权法第128条司法解释|不动产权属确认与纠纷解决的法律依据

物权法第128条司法解释概述

在《中华人民共和国物权法》这部法律体系中，第128条是一个重要的条款，它主要涉及不动产所有权归属的确认以及相关纠纷的解决机制。该条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”，并明确指出“不动产权属证书应当记载不动产的基本状况、权利人的姓名或名称以及其他依法应当登记的事项”。这一条款的核心目的是通过法律手段确定不动产物权的真实状态，保障交易安全，防止因权属不清引发的纠纷。

在实际司法实践中，如何准确理解和适用第128条，成为了法官和律师面临的重要问题。为此，在《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》中专门针对不动产登记簿与真实权利状态不符的情况作出了明确规定。根据该解释第二条，如果当事人能够提供证据证明不动产登记簿的记载与实际权利状态不符，并且其为真实权利人，则人民法院应当支持其主张。

这一司法解释不仅澄清了第128条的具体适用范围和条件，还为解决不动产权属纠纷提供了明确的法律依据。在本文中，我们将深入分析物权法第128条及其司法解释的核心内容，并结合实际案例探讨其对不动产交易、登记制度以及司法实践的影响。

物权法第128条司法解释的核心内容

物权法第128条司法解释|不动产权属确认与纠纷解决的法律依据 图1

不动产权属证书的法律效力

根据《物权法》第128条，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。在一般情况下，不动产登记簿的记载具有公信力和确定性，即登记簿上的权利人会被推定为实际的权利人。这种推定制度旨在确保交易安全，减少因信息不对称导致的风险。

在司法实践中，由于登记簿可能存在错误、遗漏或者虚假登记等情况，真正的权利人可能与登记簿上的记载不一致。甲通过合法手段购买了一套房产，并在不动产登记中心完成了过户手续。但乙声称其才是该房产的真实所有人，并提供了相关证据证明自己在交易过程中遭受了欺诈或误导。

法院需要根据第128条司法解释的具体规定进行审理。如果乙能够提供充分的证据证明自己的权利，并且甲的行为符合善意取得的条件，则法院可能会判决甲取得房产的所有权；反之，如果乙能够证明登记簿的记载与实际状态不符，并且回归事实更能维护交易公平，则可能支持乙的主张。

不动产权属确认纠纷的解决机制

第128条司法解释针对不动产权属确认纠纷提供了具体的解决方案。根据解释第二条，当事人可以基于以下几种理由提出所有权确认诉讼：

1. 登记簿记载错误：因行政机关的过错导致登记簿上的权利人与实际不符。

2. 虚假交易或欺诈行为：如买受人明知卖方无权处分仍与其签订买卖合同，则可能被认定为无效交易。

3. 未完成登记手续：在不动产买卖过程中，虽然双方已经签订了买卖合同，但因未完成过户登记手续导致权利归属不明。

通过这些规定，司法解释旨在平衡登记簿的公信力与实际权利人的合法权益之间的关系。一方面保护善意第三方的利益，也为真正的权利人提供了法律救济渠道。

对不动产交易的影响

第128条及其司法解释的意义不仅在于解决个案纠纷，更在于规范不动产交易市场，维护交易秩序。通过明确登记簿的法律效力和不动产权属确认的具体规则，可以有效减少因权属不清引发的诉讼案件，降低交易成本。

这一条款也为行政机关提供了指导原则。在日常工作中，登记机关应当严格按照法律规定办理登记手续，并及时更正登记簿中的错误信息，以确保登记制度的公信力和权威性。

实际案例分析

案例一：登记错误引发的权利确认纠纷

乙与丙因继承问题产生争议，最终通过诉讼获得法院判决，确定某房产应归其所有。但由于行政机关的工作人员失误，在办理过户手续时将该房产登记在了甲名下。数年后，乙才发现这一错误，遂向法院提起诉讼。

根据第128条司法解释，如果乙能够证明登记簿的记载与实际权利状态不符，并且自己是真实权利人，则法院应当支持其主张，要求行政机关更正登记信息，并判令房产归其所有。

案例二：善意取得与交易安全

甲通过合法程序购买了一套房产，并完成了过户登记手续。但乙声称其才是该房产的所有权人，并提供了相关证据证明自己在交易过程中遭受了欺诈或误导。

法院需要综合考虑以下因素：

1. 甲是否知道或应当知道乙的真实权利状态。

2. 是否存在恶意串通或其他违法行为。

3. 登记簿的记载是否存在明显错误。

如果甲符合善意取得的条件，则其应受法律保护；反之，则可能被要求返还房产。

物权法第128条司法解释|不动产权属确认与纠纷解决的法律依据 图2

物权法第128条司法解释的意义与

意义

物权法第128条及其司法解释的出台，标志着我国在不动产物权登记制度和权属确认机制方面迈出了重要一步。这一规定不仅明确了登记簿的法律效力，也为解决复杂的所有权纠纷提供了清晰的法律依据。

通过这一条款，法院可以在处理不动产权属案件时更加游刃有余，既保护了善意第三方的利益，又维护了真正的权利人的合法权益。它也为行政机关提供了规范登记行为的标准，有助于提升不动产管理效率和公信力。

随着我国房地产市场的不断发展和完善，不动产权属纠纷的问题可能会变得更加复杂多样。随着区块链技术的应用推广，如何将数字化信息与传统不动产登记制度相结合，仍是一个值得研究的方向。

在跨境投资和国际交易增多的背景下，如何衔接不同国家的物权登记制度和法律规则，也将是我国法律体系需要面对的重要课题。我们需要在现有法律框架的基础上，进一步完善不动产物权登记制度，提升纠纷解决效率，为社会经济发展提供更加有力的法治保障。

物权法第128条及其司法解释作为我国不动产法律体系中的重要组成部分，不仅明确了登记簿的法律效力，也为解决不动产权属纠纷提供了明确的规则。通过这一条款的实施和不断完善，我们期待能够进一步维护交易安全，促进社会稳定和经济繁荣。还需要持续关注相关问题的变化和发展，不断优化法律法规，为社会提供更加完善的法律保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）