物权法司法解释第十八条|异议登记与更正登记的法律适用规则

物权法司法解释第十八条是针对《中华人民共和国物权法》中关于异议登记和更正登记的规定所作出的具体细化条款。该条款主要明确了在不动产登记过程中，当出现登记错误时，权利人或利害关系人可以申请更正登记或异议登记的具体条件、程序以及法律效果。

异 议 登 记 的 定 义 和 法 律 效 果

异议登记是指当不动产物权的登记事项与真实情况不符时，权利人或者利害关系人为了防止登记错误对其实体权利造成损害，可以向不动产登记机构申请将更正请求记载于登记簿上的一种制度。根据物权法司法解释第十八条规定，异议登记的法律效果在于，在异议登记期间，任何后续的处分该不动产的行为都将受到限制，善意第三人无法再主张其交易行为的合法性。

异 议 登 记 的 条 件 和 程 序

物权法司法解释第十八条|异议登记与更正登记的法律适用规则 图1

1. 条 件：

登记错误：登记事项与真实情况不符。

利害关系人：即权利人或与不动产有直接利害关系的人。

主观善意：对相对人而言，需证明其在交易时是善意的。

2. 程 序：

申请异议登记：权利人或利害关系人需要向不动产登记机构提交书面申请，并提供相关证据材料。

登记机关审查：登记机关应当对申请内容进行审查，符合条件的应当予以记载。

登记簿记载：异议事项将记载于登记簿中，并对外公示。

更 正 登 记 的 法 律 规 定

更正登记是在异议登记基础上的一种补救措施。根据司法解释第十八条规定，如果异议登记申请人能够证明其主张正确，并且不存在登记错误的情况下，可以申请将原登记事项予以更正。

实 践 中 异 议 登 记 与 更 正 登 记 的 应 用

案例一：甲乙两家企业因土地使用权归属发生争议

甲公司通过司法途径取得块的建设用地使用权，但登记在乙公司名下。甲公司发现这一错误后向不动产登记机构申请异议登记，并提交了法院判决书作为证据。

分析：

甲公司属于利害关系人。

登记确实存在错误（并非甲公司的原因导致）。

异议登记将限制乙公司对该土地的处分权，如出售、抵押等。

如果后续纠纷中甲公司胜诉，则可以进一步申请更正登记。

案例二：丙购买房产后发现存在抵押登记

物权法司法解释第十八条|异议登记与更正登记的法律适用规则 图2

丙从丁处购得一套房产，在理产权过户时发现该房产上存在未告知的抵押权登记。

分析：

丙属于善意第三人。

抵押登记的存在使得丙无法取得完整的物权。

丙可以申请异议登记，但必须明其购买时不知道或不应当知道该抵押权存在。

异 议 登 记 制 度 的 启 示

1. 对不动产权利人的启示：

在不动产交易前，应仔细查询不动产的登记信息。

如发现登记错误或瑕疵，应及时通过异议登记程序维护自身权益。

2. 对不动产登记机构的启示：

应严格审核登记申请材料。

对于明显虚登记行为，应当拒绝理。

3. 对司法实践的启示：

法院在处理不动产物权纠纷时应充分尊重和适用异议登记制度的规定。

在审理涉及不动产权属的案件时，必须严格审查相关据材料。

结 语

物权法司法解释第十八条通过对异议登记和更正登记规则的细化，进一步完善了我国不动产登记法律体系。这一条款不仅保护了权利人的合法权益，也为实践中处理不动产登记错误纠纷提供了明确的指引。在适用该规定时，相关主体应当严格按照法律规定行使权利、履行义务，确保物权交易的安全性和公正性。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）