物权法第七十五条：业主专有权与共有权的界定与争议案例分析
《中华人民共和国物权法》自2027年实施以来，对我国房地产市场的规范和管理起到了重要作用。第七十五条规定了业主对其建筑物专有部分的所有权以及对共有部分的权利。在实际司法实践中，围绕“业主专有权”与“共有权”的界定和行使仍存在诸多争议和纠纷。结合相关案例，深入解读物权法第七十五条的法律规定，并探讨其在实践中的应用与挑战。
物权法第七十五条的核心内容
物权法第七十五条规定：“业主对其建筑物内的专有部分以外的其他部位，如外墙、屋顶、楼梯间等享有共有权，并承担相应的义务。”这一条款明确了业主对建筑物共有部分的权利和责任。具体而言，业主不仅对自己的专有部分（如住宅或商铺）拥有所有权，还对该建筑的公共设施享有使用权、收益权以及管理权。
物权法第七十五条：业主专有权与共有权的界定与争议案例分析 图1
第七十五条还规定了业主在行使权利时应当尊重其他业主的利益，不得擅自改变共有部分的用途或进行不当使用。这些规定旨在平衡个体利益与集体利益的关系，确保建筑物的可持续管理和使用。
相关案例分析
案例一：上海市奉贤区人民法院（2014）奉民一(民)初字第1274号
案情简介
原告高纪尧起诉国网上海市电力公司奉贤供电公司，称其因电力设施故障导致财产损失。法院经审理认为，电力公司在供电过程中存在一定的管理疏漏，但未完全尽到安全保障义务，最终判决电力公司承担部分赔偿责任。
法律分析
此案涉及建筑物共有部分的管理职责。根据物权法第七十五条规定，业主对共有部分享有权利，并应共同承担维护和管理的责任。在实践中，许多建筑物的共有部分（如供电、供水设施）往往由专业机构或物业公司代为管理。法院在判决中强调了物业管理单位在共有部分管理中的责任，要求其严格按照法律法规履行义务。
案例二：陕西省延安市中级人民法院（2012）延中民终字第号
案情简介
白银凤起诉延安秦基工贸有限公司及延安丽融大厦业主管理委员会，称被告方未尽到建筑物共有部分的维修和养护义务，导致其房屋受损。法院经审理认为，被告方确实存在管理失职行为，并判决其赔偿原告损失。
法律分析
此案明确了物业管理单位在共有部分管理中的责任。根据物权法第七十五条规定，业主对共有部分享有权利，而物业公司作为管理者，负有维护和修缮的义务。法院判决中指出，被告方未履行相应的管理职责，导致共用设施损坏，侵害了原告的合法权益。
案例三：北京市海淀区人民法院（2021）京0108民初字第号
案情简介
张三起诉李四，称后者未经同意在其房屋外墙安装空调外机，影响了建筑美观和公共安全。法院经审理认为，李四的行为违反了物权法第七十五条规定，未尽到对共有部分合理使用的义务，判决其拆除外机并赔偿相应损失。
法律分析
此案突出了业主在行使专有权时应受到的限制。根据物权法第七十五条规定，业主虽对自己的专有部分拥有所有权，但不得随意占用或改造共有部分。法院在判决中强调了对建筑物外观和公共安全的保护，要求被告方停止侵权行为。
实践中的挑战与建议
挑战一：共有权行使范围模糊
在实践中，许多业主对“共有部分”的界定存在误解，导致权利滥用或冲突。外墙、屋顶等部位的所有权归属有时引发争议，影响建筑物的统一管理。
建议
为避免此类问题，物业管理单位和开发商应明确区分专有部分与共有部分，并通过合同或规约的形式明确业主的权利和义务。相关部门应加强法律法规宣传，提高业主的法律意识。
挑战二：物业公司责任界定不清
在建筑物共有部分管理中，物业公司往往承担着维护和修缮的责任。但在实践中，由于职责划分不清晰，经常引发与业主之间的纠纷。
物权法第七十五条：业主专有权与共有权的界定与争议案例分析 图2
建议
物业管理单位应严格按照物权法第七十五条规定履行义务，并建立健全内部管理制度。业主委员会应加强对物业公司的监督，确保其履职到位。
挑战三：公共收益分配争议
建筑物共有部分的收益（如广告收入、租赁收益）归属问题，常常引发业主间的矛盾。一些物业公司或管理方未按约定分配收益，导致业主不满。
建议
应在物业管理合同中明确共有部分收益的分配方式，并通过透明化的账务公开消除误会。业主委员会应积极参与收益分配的决策，保障业主权益。
物权法第七十五条规定了业主对建筑物专有部分和共有部分的权利与义务，是维护建筑区划内公平、和谐关系的重要法律依据。在实践中，如何界定“专有权”与“共有权”，如何平衡个体利益与集体利益，仍需社会各界共同探讨和完善。
通过对相关案例的分析可见，法院在处理此类纠纷时，注重对物权法第七十五条的准确适用，并结合具体案情作出公正判决。随着法律法规的完善和公众法律意识的提高，“业主专有权”与“共有权”之间的关系将更加清晰，建筑物的管理也将更加规范有序。
在此背景下，我们期待政府、物业公司以及广大业主共同努力，进一步推动和谐社区的建设与发展。
（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）
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