物权法第28条：抵押权登记与优先受偿权的实务解读

在现代经济社会中，融资活动频繁发生，而债权人的权益保护成为债务纠纷中的核心问题。《中华人民共和国物权法》第28条明确规定了抵押权的设立与登记程序，为债权人提供了重要的法律保障工具。从法律规定、实务操作及案例分析三个方面，全面解读抵押权登记制度的实际运用及其对债权人权益的影响。

物权法第28条的核心内容

《中华人民共和国物权法》第28条规定：“以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、海域使用权或者森林、林木和原等不动产作为抵押财产的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”这一条款明确了以下几个关键要点：

1. 抵押登记的范围：除了特定动产（如汽车），绝大多数不动产抵押均需进行登记。

2. 抵押权的效力：在完成登记前，抵押权并不生效，仅有债权性质的保证。

物权法第28条：抵押权登记与优先受偿权的实务解读 图1

3. 登记机关的作用：登记机关负责核实抵押物的真实性，并将相关信息纳入官方记录，确保优先受偿权的有效性。

实务操作中的常见问题

在实际业务中，金融机构在处理抵押贷款时常常面临一些共性问题。以下从案例出发，详细分析相关法律问题：

案例解析：借款合同中的利息与复利计收

借款纠纷案件中，原告要求对借期内的利息计收复利，并且在逾期后按较高利率计收逾期利息及相应复利。法院最终认为，在借款期限内的利息已经具有惩罚性性质，再计收复利缺乏法律依据。判决明确指出：

物权法第28条：抵押权登记与优先受偿权的实务解读 图2

1. 借款合同中的利率约定：需符合人民银行规定的最高上限。

2. 复利计收的合法性：借期内利息计收复利可能超出法律规定，法院通常不予支持。

3. 逾期利息的处理：逾期部分可按约计算违约金或较高利率，但复利叠加往往被认定为无效。

实务中的注意事项

1. 抵押物价值评估：金融机构需对抵押物进行专业评估，防止高估或低估导致的风险。

2. 登记程序的规范性：应严格按照当地不动产登记部门的要求，完善相关手续。

3. 优先受偿权的保障：及时完成抵押登记是确保在债务人破产时获得优先清偿的关键。

优化营商环境下的抵押融资改革

为激发市场活力和社会创造力，我国不断推进“放管服”改革，特别是在抵押登记领域取得了显着进展：

1. 优化登记流程：通过“互联网 政务服务”，实现不动产登记的线上办理和“一窗受理”，大幅缩短办理时间。

2. 信息共享机制：推动银行等金融机构与不动产登记部门的信息系统对接，减少重复提交材料，提高效率。

3. 降低企业融资成本：精简抵押登记环节，减少企业在融资过程中的时间和经济成本。

物权法第28条作为债权益保护的重要法律规定，在防范金融风险、促进经济发展中发挥着不可替代的作用。在实务操作中，金融机构应当严格遵守相关法律要求，确保抵押登记的规范性，积极借助政策红利优化融资服务流程，共同营造良好的营商环境。

通过本文的分析可知，准确理解和执行物权法第28条，不仅有助于保护债权人的合法权益，也将对提升整体经济发展活力产生积极作用。未来随着法律法规策环境的不断完善，抵押登记制度将进一步优化，为社会经济的健康稳定发展提供更有力的法治保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）