物权法关于三分之二的规定及实务应用解析

《中华人民共和国物权法》在物业管理、业主权益保护以及共有权利行使等方面发挥着重要作用。关于“三分之二以上”这一比例的规定，不仅是业主大会表决规则的核心内容，也是实践中最容易引发争议的焦点之一。结合相关法律法规、司法实践以及实务案例，深入探讨《物权法》中关于“三分之二”的规定及其实际应用。

《物权法》中“三分之二”规定的法律框架

《中华人民共和国民法典》（以下简称“民法典”）作为继《物权法》之后的重要法律文件，继承了《物权法》中关于物业管理的基本原则，并在部分条款上进行了细化和完善。关于业主大会表决规则的规定尤为关键。

物权法关于三分之二的规定及实务应用解析 图1

根据《民法典》第二百七十-eight条，下列事项由业主共同决定：

1. 制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

2. 选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

3. 解除物业服务合同或者其他重大事项；

4. 筹集建筑物及附属设施的维修资金；

5. 使用建筑物及附属设施的维修资金；

6. 改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。

对于上述事项，需要“由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上”的业主同意。这一规定被称为“双三分之二”原则，旨在确保重大决策既符合多数业主的利益，又能兼顾少数业主的意见。

“三分之二”规定的实务应用场景

（一）业主大会的表决程序

在实践中，业主大会的召开和表决程序往往存在争议。关键问题在于如何计算“专有部分面积占比”和“人数占比”。以下是一个典型的案例：

案例分析：某小区业主大会改选

张李四等10名业主对物业公司提起诉讼，要求确认业主委员会决议无效。法院经审理认为，虽然参与表决的业主占总人数不足三分之二，但其专有面积占比超过了三分之二。根据《民法典》第二百七十-eight条的规定，该决议有效。

（二）建筑物及其附属设施的维修资金管理

维修资金的筹集和使用是物业管理中的另一个重点问题。《物权法》明确规定，下列事项需要“由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上”的业主同意：

1. 筹集建筑物及附属设施的维修资金；

2. 使用建筑物及附属设施的维修资金。

物权法关于三分之二的规定及实务应用解析 图2

案例分析：某小区维修基金再审案

在一起关于维修资金使用的诉讼中，法院认为：即便有超过半数的业主参与表决，但由于其所占专有部分面积未达三分之二，相关决议应被视为无效。这一判决明确界定了“双三分之二”的适用条件。

（三）共有权的行使与限制

在共有权的行使过程中，“三分之二”规则通常用于限制个别业主或少数业主的单方面决定。在利用共有部分进行经营活动时，必须经过三分之二以上业主的同意。

案例分析：某小区电梯广告收益分配纠纷

王某未经其他业主同意，擅自将小区电梯用于商业广告经营。法院判决其行为无效，并要求其赔偿因此造成的损失。法院在判词中明确指出，王某未履行“三分之二以上业主同意”的程序义务。

“三分之二”实务中的常见争议与解决路径

（一）计算方式的争议

在实践中，“专有部分面积占比”和“人数占比”如何计算往往存在争议。

1. 某小区共有10个业主，其中90人同意某项议案。但这些业主的专有部分面积仅占总建筑面积的60%。这种情况下，是否满足“双三分之二”的条件？

2. 一些业主可能因不在本地居住而无法参与投票。如何保障其知情权和表决权？

（二）表决程序的争议

1. 如何确保“专有部分面积占比”和“人数占比”的准确性？

通过业主大会授权，由业主委员会负责统计；

委托专业机构进行测绘或公证。

2. 线上表决与线下表决的效力问题。

部分业主选择通过微信群或邮件投票；

如何确认线上投票的真实性和合法性？

（三）执行过程中的争议

1. 决议执行难的问题。

少数业主拒绝配合，导致维修资金无法及时到位。

2. 对抗性行为的处理方式。

部分业主可能采取“拖、赖” tactics, 导致社区管理陷入僵局。

“三分之二”规定的法律适用要点

（一）严格遵循法定程序

在适用“三分之二”规则时，必须严格遵循法定程序。特别是对于需要表决的重大事项，应当：

1. 召开业主大会或书面征求意见；

2. 确保参与表决的业主人数和专有面积均达到规定比例；

3. 做好会议记录并妥善保存决议文件。

（二）注意与相关法律的衔接

“三分之二”规则的应用并非孤立。需要与其他法律规范相配合，

1. 《物业管理条例》；

2. 地方性法规或规章的具体规定；

3. 民法典中与其他条款（如相邻权、共有权等）的协调。

（三）强化证据意识

在司法实践中，“三分之二”规则的适用往往需要充分的证据支持。

1. 业主大会的会议记录；

2. 表决票统计结果；

3. 公告或通知的发布证明。

《物权法》关于“三分之二”的规定，旨在平衡多数业主的利益与少数业主的权利。这一规则在实际运用中既体现了民主决策的原则，又避免了多数暴政的风险。但随着社会经济的发展和物业管理模式的创新，“三分之二”规则的适用也将面临新的挑战。

我们需要进一步完善相关配套制度，探索更加科学合理的表决机制，以更好地实现业主权益保护与社区和谐管理的目标。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）