物权法之前：架空层的归属与争议探析

随着城市住宅需求的不断增加，开发商为了提高房屋的实用性及市场竞争力，纷纷在建筑设计中引入了“架空层”这一概念。在实际操作过程中，由于相关法律法规的缺失以及历史遗留问题的影响，架空层的归属权纠纷频发，引发了广泛的社会关注。从法律行业的视角出发，结合现有法规、司法实践及专家意见，深度剖析物权法实施前的架空层归属争议，并探讨解决此类问题的有效路径。

架空层的概念与设计目的

在现代建筑设计中，架空层通常指的是建筑物底层被柱子支撑而形成的开放空间区域。其高度一般为3米至9米不等，四周通常没有墙体围护，仅由立柱支撑形成开放式结构。架空层的设计初衷主要有以下几点：

1. 通风与采光：通过架空设计，可以有效改善底层住户的通风和采光条件，尤其是在潮湿多雨的南方地区，架空层能够显着提升居住舒适度。

物权法之前：架空层的归属与争议探析 图1

2. 美观与实用结合：部分开发商会在架空层内布置景观绿化或休闲设施，既增加了建筑的美观性，又为业主提供了额外活动空间。

在实际销售过程中，开发商往往会将架空层作为“赠送面积”进行宣传，以此吸引购房者。在法律法规尚不完善的背景下，这些“赠送”区域的实际归属权却存在极大争议。

物权法实施前的法律空白与纠纷现状

2027年《中华人民共和国物权法》（以下简称“物权法”）颁布施行后，建筑物区分所有制度首次在我国得到明确。在此之前，由于相关法律法规的缺失，架空层的归属问题一直处于模糊状态。

1. 规划与登记的法律空白：在物权法实施前，许多地方的城乡规划和房产测绘并未对架空层单独设置测量标准，导致其在商品房销售及产权登记过程中未被明确归属于某一方。这种“身份模糊”使得业主与开发商之间的纠纷难以调解。

2. 司法实践中争议不断：由于法律规定不明确，法院在处理涉及架空层的诉讼案件时往往面临较大的自由裁量空间。部分案例中，法官倾向于认为架空层属于公共区域，应归全体业主共有；但也有的判决支持了开发商对架空层的所有权主张。

3. 历史遗留问题突出：对于早期开发的商品住宅项目，由于缺乏统一的规划标准和登记制度，架空层的归属问题更加复杂。这些项目的业主往往在售后才发现自己对架空层的权利存在争议，甚至被要求缴纳额外的物业管理费用。

物权法之前：架空层的归属与争议探析 图2

物权法实施后的法律框架与实践发展

随着物权法及相关配套法规的逐步完善，架空层的归属问题也得到了一定程度的规范：

1. 建筑物区分所有权的确立：根据物权法第七十三条的规定，“业主对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。这一条款为明确架空层的归属提供了基本遵循。

2. 司法实践中的统一趋势：

部分法院在判决中明确了架空层属于小区公共区域，应归全体业主共有；

但对于部分具有独立使用功能的架空层（如用于商业用途的设计），法院可能倾向于认定其为开发商专有部分。

3. 地方立法与行业规范的补充：

《物业管理条例》等法规进一步对小区公共区域的权利归属做出了细化规定。

建筑行业的标准合同文本中也开始增加关于架空层归属的条款，以减少争议发生概率。

解决架空层归属争议的路径探索

针对物权法实施前后存在的问题，本文认为可以从以下几个方面着手，构建更加完善的法律框架和纠纷解决机制：

1. 完善法律法规与行业标准：

建议立法部门出台专门针对“架空层”等新型建筑形态的法规，在明确其归属规则的对开发商的权利义务作出详细规定。

在房产测绘与产权登记环节增加关于架空层的特殊指标，确保这类区域的权利状态在初始阶段就得到准确记录。

2. 加强合同审查与权利告知：

开发商应在商品房销售合同中明确载明架空层的具体归属方式，并通过业主公约等方式向购房人充分披露相关信息。

房地产主管部门应加强对预售合同的监管力度，避免开发商利用信息不对称损害消费者权益。

3. 创新纠纷解决机制：

针对历史遗留问题较多的项目，建议引入第三方调解机构或成立专项工作组进行协调处理；

在司法程序中推广“示范判决”制度，尽可能统一裁判标准，减少同案不同判现象的发生。

4. 强化物业管理企业的责任意识：

物业管理企业应当严格按照合同约定行使权利、履行义务，避免非法占用或处分架空层区域。

行业协会可以制定自律规范，引导企业管理者正确处理与业主之间的关系，维护良好的市场秩序。

架空层的归属争议反映了我国房地产法律体系在快速发展过程中面临的挑战。虽然物权法及其配套法规已为问题解决提供了基本框架，但在具体实施过程中仍需不断探索和完善相关制度设计。随着法律法规的进一步细化和司法实践的积累，我们有理由相信此类纠纷将得到更加妥善的处理，更好地维护业主与开发商的合法权益，促进房地产市场的健康有序发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）