虚假房源信息：侵害消费者权益与法律规制探析

虚假房源信息是指在房地产交易过程中，相关主体通过各种渠道发布的不真实、不准确或具有误导性的房屋出租、出售等信息。这些信息往往虚标价格、虚构房源或隐瞒关键事实，严重损害了消费者的知情权和选择权，破坏了房地产市场的正常秩序。随着我国住房租赁市场和二手房交易的快速发展，虚假房源信息问题日益突出，已成为社会各界广泛关注的热点问题。从法律视角出发，对虚假房源信息的表现形式、法律责任及其规制路径进行深入探讨。

虚假房源信息的表现形式与危害

虚假房源信息的形式多种多样，常见的包括以下几种：虚构房源，即发布根本不存在的房屋出租或出售信息；虚标价格，将租金或房价显着低于市场价以吸引消费者；隐瞒事实真相，隐瞒房屋存在的重大瑕疵（如漏水、产权纠纷等）；还包括使用模糊不清的照片或文字描述等。这些虚假房源信息不仅误导了消费者的决策，导致其浪费时间和金钱，还可能引发后续合同履行中的矛盾和纠纷。

从法律角度分析，虚假房源信息的发布者构成欺诈行为，违反了《消费者权益保护法》的相关规定。根据该法第20条，经营者应当向消费者提供真实、全面的商品或服务信息；而虚假宣传则属于违法行为，构成了对消费者知情权和选择权的侵害。

虚假房源信息：侵害消费者权益与法律规制探析 图1

虚假房源信息的责任承担

在法律框架内，虚假房源信息的责任主体主要包括发布者、平台 provider 和广告发布者或其他关联方。根据《广告法》第5条的规定："违反本法规定发布虚假广告的，由工商行政管理部门责令停止发布广告，并处以罚款……"，这说明发布者需承担相应的行政责任。

虚假房源信息：侵害消费者权益与法律规制探析 图2

民事责任方面，依据《民法典》第 73 条的规定："虚假陈述导致他人损害的，行为人应当依法承担赔偿责任。"受害者可以向法院主张欺诈赔偿，要求发布者返还已支付费用，并赔偿因其误导而产生的损失。

刑事责任则体现在刑法领域。根据我国《刑法》第26条关于诈骗罪的规定，在明知房源信息不真实的情况下故意进行虚假宣传并以此牟利的行为，符合该罪的构成要件，发布者可能面临刑事处罚。

治理虚假房源信息的法律对策

为规范住房租赁市场秩序，需要构建多层次的治理体系。以下是具体措施：

1. 健全法律法规体系：在现行《房地产经纪机构管理办法》的基础上，进一步细化关于中介服务提供虚假信息的责任追究机制，并明确各参与主体的具体责任和义务。

2. 强化行政监管力度：住建、工商等部门应加强协作，建立联合执法机制；对违法发布房源信息的行为，要严格按照法律规定进行查处，并定期向社会公开曝光典型案例，形成有效震慑。

3. 发挥行业协会的自律作用：房地产中介协会应制定行业规范和标准，约束会员企业依法合规经营；开展信用评级工作，建立健全失信惩戒制度，推动行业良性发展。

4. 完善社会监督机制：鼓励消费者通过正规渠道投诉举报虚假房源信息；建立和完善投诉处理机制，确保消费者的合法权益得到有效维护。相关部门可设立举报奖励制度，调动公众参与的积极性。

5. 运用现代信息技术加强监管：开发并应用房源信息发布审查系统，在平台端对上传的房源信行自动审核和人工复核；利用大数据技术识别异常房源信息，从源头上防范虚假信息的发布。

6. 提升消费者自我保护意识 在加强外部监管的也需要提高消费者的法律意识。通过开展形式多样的宣传活动，帮助消费者掌握辨识虚假房源信息的方法，并了解自身权利和维权途径。

7. 平台 provider 的责任与义务 平台 provider 作为信息发布的载体，在应对虚假房源信息方面负有不可推卸的责任。应当建立健全内部审核机制，配备专业的审核人员；对严重违规的发布者应采取禁言、封号等措施，并配合监管部门调查处理相关违法行为。

虚假房源信息不仅损害了消费者的合法权益，也破坏了房地产市场的公平竞争秩序。需要政府、企业和社会各界共同努力，通过完善法律法规体系、加强市场监管、提升行业自律和强化消费者教育等多种手段形成治理合力，共同营造健康有序的住房租赁市场环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）