借名买房涉及的物权法问题|借名买房与所有权归属争议

借名买房现象的现状与法律问题

随着我国城市化进程的加快和房地产市场的快速发展，房价高涨使得许多家庭和个人面临购房的巨大经济压力。在此背景下，"借名买房"作为一种非常规的购房逐渐走入公众视野。借名买房，是指实际购房者（以下称为"借名人"）由于各种原因无法直接以自己的名义房产，而选择使用他人的名义进行房屋登记和交易的行为。这种行为虽然在一定程度上帮助部分人实现了住房梦想，但也引发了诸多法律纠纷与争议。

从物权法的角度来看，借名买房的核心问题是房屋所有权的归属问题。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，不动产所有权归属于不动产权利证书上的权利人，即登记的权利人。在借名买房的情况下，实际出资购房的人（借名人）虽然支付了全部或大部分购房款，却并未在房产证上署名。这种法律与事实的分离，往往会导致房屋所有权归属争议以及后续的一系列纠纷。

从以下几个方面探讨借名买房涉及的物权法问题：分析借名买房的法律关系；讨论借名买房下房屋所有权的归属问题；再次梳理相关裁判规则与司法实践；借名买房引发的主要风险及防范措施。

借名买房涉及的物权法问题|借名买房与所有权归属争议 图1

借名买房的法律关系分析

1. 借名买房的基本构成

借名买房通常涉及三方主体：实际出资人（借名人）、名义购房人（以下称为"被借名人"）和房地产开发商。在这一过程中，借名人与被借名人之间形成了委托代理关系或信托关系，即借名人通过被借名人完成房屋的购买、登记等行为。

根据《民法典》第九百二十四条的规定："受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合第三人在知道或者应当知道受托人所代理的事实的情况下，仍有权请求受托人披露该委托人。除法律另有规定外，第三人不履行义务视为受托人的义务。"在借名买房中，被借名人作为名义上的购房人，是在为借名人完成民事法律行为。

2. 借名买房的法律效力

在司法实践中，借名买房合同通常被认定为有效，但其效力会受到一定条件的限制：

意思表示真实：借名人与被借名人之间必须达成一致的意思表示。

不违反法律强制性规定：不得利用借名买房进行逃废债务、规避限购政策等违法行为。

符合社会公共利益：房屋买卖合同不能损害国家或第三人的合法权益。

需要注意的是，借名买房的有效性并不当然导致房屋所有权的归属发生变动。根据《民法典》第二百三十四条的规定："不动产物权的设立和转让，应当依照法律规定登记"，即便借名买房合同有效，只要房产未办理更名过户手续，房屋的所有权仍归名义上的购房人所有。

借名买房与房屋所有权归属争议

1. 所有权归属的基本原则

根据物权法的基本原理，不动产物权的转移以登记为准。在借名买房的情况下，房产证上记载的权利人为被借名人，而实际出资人（借名人）并不当然取得所有权。

借名人往往基于其实际支付购房款的事实，主张对该房屋享有所有权或至少享有优先购买权。这种主张在司法实践中是否能得到支持，则需要结合具体情况来分析。

2. 影响房屋所有权归属的关键因素

在司法审判中，法院通常会综合考虑以下因素来判定房屋所有权的归属：

购房款支付情况：借名人是否实际支付了全部或大部分购房款。

合同约定双方是否存在明确的借名买房协议，并对房屋归属作出明确规定。

房产登记情况：被借名人是否在房产证上署名，以及其是否知情并同意借名行为。

实际使用情况：房屋的实际占有、使用和收益情况如何。

3. 司法实践中的典型案例

根据已有的司法判例，法院在处理借名买房纠纷时，通常会遵循以下原则：

1. 优先保护善意第三人的利益：如果被借名人将房产出售给不知情的买受人，则新的买受人有权主张房屋的所有权。

2. 维护交易安全与公示效力：不动产权属登记具有公信力，借名买房双方不能通过事后协议对抗善意第三人。

3. 充分考虑实际出资人的合法权益：如果借名人能够证明其为实际购房人，并且被借名人未支付购房款，则法院可能会判决房屋归借名人所有或要求被借名人协助办理过户手续。

借名买房的裁判规则与司法实践

1. 的相关指导意见

在近年来的司法解释中多次强调，不动产物权登记具有公信力和对抗效力。《民法典》第二百零八条规定："不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明"。

借名买房涉及的物权法问题|借名买房与所有权归属争议 图2

在借名买房纠纷中，法院通常不借名人与被借名人之间的协议而直接否定房产证上记载的权利人的地位。但是在以下情况下，借名人可能获得房屋的所有权：

被借名人未支付购房款。

借名人能够举证证明双方约定将房屋归其所有。

2. 地方司法指导意见的差异

由于各地法院在处理借名买房案件时可能会有不同的理解，因此出现了地方性司法指导意见的差异。

北京市高级人民法院认为，在借名买房的情况下，如果被借名人未支付购房款，则借名人可以主张房屋归其所有。

上海市高级人民法院则强调，即使被借名人未支付购房款，借名人仍需通过法律程序主张权利，而不能直接要求变更登记。

3. 涉及夫妻共同财产的特殊情形

在实践中，借名买房还可能涉及夫妻共同财产认定的问题。如果一方以另一方名义购买房产，则需要根据具体情况判断是否存在共同共有关系或按份共有关系。

借名买房的风险与防范措施

1. 借名买房的主要法律风险

房屋所有权归属不稳定：在借名买房中，被借名人可能因自身债务问题或其他原因处分房产，导致借名人失去对房产的控制。

交易成本高昂：如果双方发生纠纷，通过诉讼途径解决通常耗时长、费用高。

违反限购政策风险：部分借名人利用被借名人名义规避限购政策，这种行为可能被认定为无效。

2. 借名买房的风险防范建议

签订书面协议：借名人与被借名人之间应当明确约定房屋归属，并对双方的权利义务作出详细规定。

及时办理过户手续：一旦具备条件，借名人应尽快要求被借人协助办理房产过户手续。

选择可信赖的名义人：被借人应当具有稳定的经济状况和良好的信用记录。

3. 法律建议

在进行借名买房之前，当事人最好专业律师，了解相关法律风险，并根据自身情况制定合理的交易策略。

借名买房作为一种非典型的房屋买卖，在实践中确实存在一定的法律漏洞和风险。但从法律角度来看，只要双方意思表示真实、不违反法律法规的强制性规定，则借名人可以通过诉讼途径争取房产归属或要求被借人协助办理过户手续。

当事人也应当增强法律意识，尽量通过合法手段保障自身权益，避免因小失大，导致更大的经济损失和法律纠纷。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）