物权法视角下的借名买房法律问题探析

在现代城市化进程中，房价的持续上涨使得一些不具备购房资质或资金不足的个人，选择通过“借名买房”的实现住房梦。借名买房，是指实际购房人以名义购房人的名义签订房屋买卖合同、办理相关手续，并由名义购房人登记为房产所有权人的一种行为。这种现象在经济发达地区尤为普遍，但由于涉及到物权法中的所有权归属、债权保护以及法律风险等问题，借名买房的合法性及效力问题一直是法学界和实务界的热点话题。

本文通过分析相关案例和法律规定，探讨借名买房在物权法框架下的法律效力及其潜在风险，并为实际购房人和名义购房人提供一些法律避险建议。

借名买房的概念与合法性分析

（一）借名买房的定义

借名买房是指真实的房屋人（下称“实际购房人”）因某种原因无法或不愿以自己的名义房产，而借用他人名义（下称“名义购房人”）签订房屋买卖合同，并将房产登记在名义购房人名下的行为。这种行为通常发生在以下几种情形：

1. 规避限购政策：部分城市对购房资格有限制，如外地户籍或未满足社保年限的个人可能通过借名买房绕开限购。

物权法视角下的借名买房法律问题探析 图1

2. 融资需求：实际购房人因资金不足，需以他人名义贷款购买房产。

3. 遗产规划或其他法律事务：为避免继承纠纷或特定身份关系而选择借名买房。

（二）借名买房的合法性争议

根据物权法第九条规定，“不动产物权的设立和转让，应当依法登记。”这意味着房产的所有权归属以不动产登记簿为准。借名买房的核心争议在于，实际购房人与名义购房人之间的法律关系是否能对抗第三人以及能否变更登记。

从物权法的角度看，借名买房属于债权关系，而非物权变动关系。根据合同法第五十二条的规定，如果借名买房是为了规避法律法规（如限购政策），则该行为可能被认定为无效或可撤销。

物权法视角下的借名买房法律问题探析 图2

（三）司法实践中的态度

在司法实践中，法院通常会综合考虑以下因素来判断借名买房的效力：

双方的真实意思表示：若双方明确约定借名买房，并有书面合同或其他证据佐证，则实际购房人的权益更容易得到保护。

实际履行情况：如实际购房人支付了全部房款、承担了物业费用等，法院可能会支持其对房产的实际权利。

是否损害他人利益：如果借名买房行为损害了其他债权人的合法权益（如银行贷款），则可能被认定为无效。

借名买房的法律风险与防范

（一）实际购房人的风险

1. 房产被名义购房人处分的风险

如果名义购房人因债务问题或其他原因，将其名下的房产用于抵押或出售，实际购房人的权益可能遭受损失。根据物权法第十四条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”，法院通常不借名协议否定房产登记的真实性。

2. 无法对抗善意第三人

根据民法典第三百一十一条规定，如果名义购房人将房产出售给不知情的第三方，且交易符合善意取得要件，则实际购房人的权益可能无法获得保护。

3. 因限购政策被追责的风险

如果借名买房是为了规避限购政策，在未来相关政策收紧时，实际购房人可能面临房产被收回或行政处罚的风险。

（二）名义购房人的风险

1. 债务风险

如果名义购房人因个人债务问题，其名下的房产可能被法院强制执行。而实际购房人若无法证明借名关系，则难以主张权利。

2. 违约责任

如果实际购房人无力偿还贷款或其他费用，名义购房人可能需承担连带责任。

（三）防范措施

1. 签订书面协议

双方应明确约定借名买房的事实、权利义务及后续安排，并确保协议内容合法合规。建议请专业律师见证或公证。

2. 保留履行证据

实际购房人应妥善保存支付房款、税费、物业费等的所有凭证，以证明其实际出资和履约行为。

3. 提前规划变更登记

在条件允许的情况下，双方应及时办理房产过户手续，以减少潜在风险。若因政策限制无法立即变更，可考虑设定抵押权或其他担保措施。

4. 选择可靠名义购房人

实际购房人在选择名义购房人时，应尽量选择信誉良好、无债务纠纷的亲友，并明确其义务和责任。

典型案例分析

案例一：规避限购政策的借名买房

基本案情：

张某一户籍不在本地，为市区房产，借用朋友李某的名字签订购房合同并办理按揭贷款。后因房价上涨，李某单方面要求提高购房款比例，双方产生纠纷。

法院判决：

法院认为，双方虽未明确约定借名买房，但根据实际履行情况（张某支付了全部房款及费用），可以认定张某为实际购房人。最终法院支持张某要求将房产过户至其名下的诉讼请求。

法律评析：

本案中，张某的权益得到了保护的主要原因在于其能够提供充分的证据证明双方的真实意思表示和实际履行情况。借名买房本身规避了限购政策，具有一定的法律风险。

案例二：因债务纠纷引发的权利冲突

基本案情：

赵某为投资需要，借用生意伙伴王某的名字了一套商业用房，并登记在王某名下。后来，王某因经营不善陷入债务危机，债权人申请强制执行房产，要求拍卖房产以偿还债务。

法院判决：

法院认为，虽然王某名下的房产属于其所有，但赵某能够证明借名买房的事实且已实际支付全部款项，因此可以排除对该房产的强制执行。最终法院裁定终止执行程序，并允许变更登记。

借名买房作为一种非常规的购房，在一定程度上满足了部分群体的住房需求，但也伴随着较高的法律风险和不确定性。在物权法框架下，实际购房人应注重保留证据并及时主张权利，而名义购房人也需谨慎行事以避免自身利益受损。

随着房地产市场的调控政策不断升级以及法律法规的完善，借名买房的空间将愈发缩小。建议有此类需求的人群，在选择该前充分了解法律风险，并寻求专业法律人士的帮助。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）