物权法规释新探：地随房走原则下的农村集体土地使用权法律适用

随着我国农村经济发展和土地制度改革的不断深化，“农房抵押”作为一种新型融资方式逐渐兴起。在实践中，由于涉及“农村集体土地使用权”这一特殊客体，《物权法》关于“地随房走”原则的具体适用问题引发了诸多争议与探讨。结合发布的指导性案例及相关司法解释，系统梳理“地随房走”原则的法律适用边界及其对农村金融发展的现实意义。

农房抵押的现状与发展背景

自2015年《国土资源部、农业部关于进一步完善宅基地制度保障农民权益的通知》发布以来，农村土地制度改革试点逐步推进。在此背景下，部分地区的农民开始尝试以自有住宅作为抵押物申请贷款，既解决了资金短缺问题，又盘活了农村闲置资源。

在办理抵押登记过程中，由于涉及“农村集体土地使用权”这一特殊的不动产权益，《物权法》中“地随房走”的适用规则却面临着法律与实践的双重考验。一方面，农村住宅作为抵押物具有其特殊性：农民仅对宅基地享有使用权而非所有权，且该权利不得单独抵押。

“地随房走”原则的法律文本解读

物权法规释新探：地随房走原则下的农村集体土地使用权法律适用 图1

《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。” 第183条进一步明确：“乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权抵押。”

从文义上看，“地随房走”原则的确立旨在解决“房地一体”的抵押问题。在农村宅基地使用权领域，该条款的适用却存在特殊性：农民仅享有宅基地使用权，而根据《土地管理法》，宅基地所有权归村集体经济组织所有。当村民以自有农房设定抵押时，是否需要一并抵押其宅基地使用权益？

典型案例评析与实务启示

案例一：某商业银行诉刘某金融借款合同纠纷案

基本 facts：王某向银行申请贷款，并以其农村住宅提供抵押。双方签订《最高额抵押合同》，约定以房产及占用范围内的土地使用权作为抵押物。但在办理抵押登记时，当地不动产登记部门明确表示仅能办理房产抵押，宅基地使用权无法单独或随房抵押。

法院认为，尽管《物权法》第182条确立了“地随房走”的原则，但对于农村集体土地使用权的抵押问题，《土地管理法》明确规定禁止农民个人对宅基地使用权进行处分。在此种情形下，“地随 房的规则不应机械适用。

案例二：某村委会诉陈某土地承包经营权抵押案

裁判要点：村民委员会与陈某签订土地承包经营权抵押合同，约定以其承包土地上的农业设施及地面附着物作为抵押。法院认为，此处“房地一体”抵押仅限于承包地上的地上物及其占用范围内的建设用地使用权，并不包括农村宅基地。

存在的争议与法律完善路径

问题一：“地随房走”原则的例外适用？

在农村宅基地领域，“地随 房规则的确存在特殊性。农民对宅基地仅享有使用权，且该权利具有福利性质，不能随意抵押。在适用“地随房走”规则时，应限于以下情形：

1. 城镇国有土地上的建筑物抵押；

2. 村镇企业等集体经济组织的生产设施抵押；

3. 农村承包地上的经营性用房抵押。

对于农民自住住宅设定抵押，则应采取审慎态度，严格区分“居住用途”与“经营用途”农房。

物权法规释新探：地随房走原则下的农村集体土地使用权法律适用 图2

问题二：如何平衡农民利益与农村金融发展？

在促进农村金融创新的必须注意保护农民的基本权益。建议如下：

1. 建立农村不动产物权公示机制，统一登记标准；

2. 完善抵押贷款风险评估体系，加强金融机构的风险提示义务；

3. 探索差别化抵押政策，在确保不损害村集体经济组织利益的前提下，适度放开农房抵押限制。

“地随 房走”原则的适用边界是一个复杂的法律问题，涉及物权法基本理论与农村土地制度改革实践。在推进农村金融创新的需要处理好《物权法》统一性要求与农村土地特殊制度之间的关系，在保障农民权益的前提下探索可行的解决方案。

长远来看，还需要从立法和司法两个层面加强对“农房抵押”问题的研究和规范，以实现农村不动产抵押融资与农民利益保护的平衡发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）