租赁期间的房屋可以抵押吗？法律实务中的权利冲突与风险防范

在现代房地产市场中，房屋租赁和抵押是常见的民事行为，但两者的交叉点往往引发复杂的法律问题。特别是在租赁关系存续期间，房屋所有权人是否可以将承租中的房产设定抵押权？这一问题涉及物权法、合同法等多个法律领域，且直接影响到出租人、承租人及抵押权人的权益平衡。以中国现行法律规定为基础，结合实务案例，深入分析租赁与抵押的关系，并提出风险防范建议。

租赁关系与抵押权的法律效力

根据《中华人民共和国物权法》和相关司法解释，在租赁关系存续期间，房屋所有权人可以将其名下的房产设定抵押权。这是因为抵押权的设立属于物权变动的一种形式，而租赁权系基于债权的使用权，二者的权利性质并不冲突。这种行为可能会引发以下几个方面的法律问题：

1. 承租人的知情权：根据《关于适用若干问题的解释》第六十六条规定，出租人未将房屋抵押的事实告知承租人，可能导致承租人无法主张优先权。

2. 抵押物处置的风险：在债务履行期限届满后，若债权人通过拍卖或变卖实现抵押权，已有的租赁合同可能会受到影响。此时，承租人的权益如何保护就成了关键问题。

租赁期间的房屋可以抵押吗？法律实务中的权利冲突与风险防范 图1

3. 抵押权实现的限制：根据《房屋登记办法》及相关司法解释，在抵押权实现时，若有合法有效的租赁关系存在，则受让人不得随意解除租赁合同，除非出租人书面同意提前终止租赁。

相关法律法规的具体规定

中国现行法律对租赁中的抵押权问题作出了明确规定：

1. 抵押人在租赁关系下的义务：根据《房屋租赁条例》第十八条，房屋所有权人在将房产设定抵押前，应当及时通知承租人。该通知应当包括抵押的事实及可能的风险。

2. 承租人的权利保障：《关于适用若干问题的解释（一）》明确规定，在抵押权实现后，受让人应当遵守原租赁合同的内容，除非双方另有特别约定。

3. 抵押权与优先购买权的冲突：根据《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，当出租人将房产设定抵押但未通知承租人时，承租人的优先购买权可能会受到影响。但在实际操作中，受让人仍需履行已经存在的租赁合同。

实务中的风险防范策略

在租赁关系存续期间，房屋所有权人在决定设定抵押权时，应当注意以下几点：

1. 充分告知义务：及时向承租人通知抵押事实，并提供相关书面资料。这不仅可以避免因未尽告知义务而导致的纠纷，还能有效维护双方的信任关系。

2. 签订补充协议：在设定抵押前，出租人可以与承租人协商签订一份补充协议，明确抵押权实现后的权利义务关系。约定在拍卖或变卖程序中优先保护承租人的权益，并确保租赁合同的持续性。

租赁期间的房屋可以抵押吗？法律实务中的权利冲突与风险防范 图2

3. 谨慎选择抵押：在办理抵押登记时，应尽可能避免采用可能影响租赁关系实现的。在土地使用权和房产分设抵押的情况下，需明确区分处置顺序。

4. 及时更新备案信息：根据《房地产抵押贷款风险管理指引》，在设定抵押权后，应当及时向当地房管部门报备，并提醒承租人查询相关信息。

典型实务案例分析

2019年法院审理的一起案件中，出租人李某某在未告知承租人张某某的情况下，将其名下的一处房产设定抵押并最终被债权人申请处置。张某某得知后，以租赁合同尚未到期为由主张继续使用房屋，并要求优先权保护。法院最终支持了张某某的主张，判令受让人继续履行原租赁合同。

租赁期间的房屋抵押关系复杂，既要平衡抵押权人的权益，也要保障承租人权利不受侵害。从法律层面来看，当出租人在租赁期间设定抵押，应当严格履行告知义务，并在必要时与承租人签订补充协议，确保双方权益得到合理保护。未来在实务操作中，随着房地产市场的进一步发展，涉及租赁与抵押的交叉问题仍将是司法实践中需要重点关注的内容。

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