租房合同未续约却实际履行的法律问题及风险防范

随着我国城市化进程的加快，租房已成为许多人的主要居住方式。在房屋租赁关系中，经常会遇到一种特殊现象：租赁合同到期后，双方未正式签订新的租赁协议，但承租人仍然继续使用租赁物，出租人也并未明确反对。这种情形在法律上被称为“租房合同未续约却实际履行”。从法律角度对这一问题进行深入分析，并探讨其潜在的法律风险及应对策略。

租房合同未续约却实际履行

房屋租赁关系的核心在于租赁合同的签订与履行。根据《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。通常情况下，租赁合同期限届满后，双方的权利义务即告终止。

在实践中，由于种种原因，许多租赁关系会在合同期限届满后继续存在。具体表现为：双方未续签书面租赁合同，但承租人仍然缴纳房租并使用租赁物，出租人也接受了租金或未提出异议。这种状态在法律上被称为“事实上的房屋租赁关系”。承租人在原租赁合同期限届满后仍占用租赁物的行为，构成了对出租人物权的继续使用。

根据《民法典》第七百三十二条的规定，“租赁期限届满，承租人继续支付租金的，视为以原租赁合同为准。”在未续签书面合同的情况下，双方仍然需要按照原租赁合同的条款履行义务。如果原租赁合同期限已经届满，但双方未办理退租手续且出租人接受租金，则可能构成不定期租赁关系。

租房合同未续约却实际履行的法律问题及风险防范 图1

租房合同未续约却实际履行的法律风险

1. 不定期租赁的法律后果

根据《民法典》第七百三十条规定，“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”这意味着，双方的租赁关系将转为不定期租赁。不定期租赁的最大特点是其随时可以解除。出租人或承租人均可随时通知对方解除合同，但应当在合理期限之前作出。

2. 承租人的优先权风险

根据《民法典》第七百二十六条的规定，“出租人出卖租赁物的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人。承租人享有以同等条件优先的权利。”如果双方未及时办理续租手续，当出租人打算出售房屋时，承租人的这一权利仍然无法得到保障。

3. 租金标准争议风险

由于租金标准是以原租赁合同为准，在未续约的情况下，若市场租金发生较大波动，可能引发租金支付纠纷。具体表现为：如果原租赁合同中的租金低于市场价格，则出租人可能会要求提高租金；而承租人则可能基于原有条款拒绝调整。

4. 租赁物使用的变更风险

由于不定期租赁关系中双方的权利义务仍然按照原租赁合同履行，若承租人擅自改变房屋用途或进行转租行为，则可能面临更大的法律风险。因为出租人一旦发现承租人的违约行为，可以直接解除合同并要求赔偿。

租房合同未续约却实际履行的风险防范措施

1. 建议及时续签书面租赁合同

对于这种情形，最有效的解决办法就是双方在租赁期限届满前或届满后及时签订新的租赁协议。如果原租赁条款不变，则可以直接续签；如果需要调整租金等条件，则应当重新协商并明确各方权利义务。

2. 明确续租条件和终止时间

即使无法在合同期限届满前续签新合同，双方也应当通过口头或其他书面明确约定新的租金标准、租期以及其他重要事项。应当设定合理的期限，在此期限内双方共同遵守原租赁合同的约定。

3. 及时办理退租手续

如果确有不再继续租赁的意思表示，则应当在合同期限届满前及时与承租人协商并办理退租手续。出租人可以通过要求承租人搬离或明确解除合同的，避免产生新的法律争议。

4. 完善不定期租赁的风险控制

对于已经形成不定期租赁关系的场合，出租人或者承租人可以采取以下措施：

（1）在合理时间内及时发出通知，解除租赁关系。

（2）若继续使用，则应当特别注意对房屋的保护，避免因自己的过错造成损失。

（3）建立完善的租金支付记录和房屋使用记录，以备不时之需。

5. 完善相关证据保留

双方都应当妥善保存与租赁相关的各种凭证，包括但不限于：

原租赁合同文本

租金收据或转账记录

通知函件（如要求续租或者解除合同的通知）

房屋使用情况的记录和照片

有关费用的票据

案例分析：某房屋租赁纠纷案

典型案例：2019年，张三与李四签订了一份为期一年的房屋租赁合同。合同期满后，双方未续签书面合同，但张三继续缴纳房租，并且李四也继续接受租金并提供维修服务。后来，因租金标准上涨，双方发生争议。最终诉至法院。

法院判决：认定双方已形成不定期租赁关系，应当按照原租赁合同的条款履行义务。李四要求提高租金的要求不能得到支持。

案件启示：

（1）即使未续签书面合同，只要出租人接受租金，则原租赁合同仍然有效。

租房合同未续约却实际履行的法律问题及风险防范 图2

（2）承租人享有优先购买权，其权益应受到法律保护。

（3）在不定期租赁关系中，双方的解除权不受限制，但应当履行通知义务。

租房合同未续约却实际履行的情形虽然常见，但仍暗含诸多法律风险。为了避免争议，建议出租人和承租人在合同期限届满前及时续签书面合同，并明确各项权利义务关系。必要时，可以请专业律师参与协商或见证，以便最大限度地保护自身合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）