存量房买卖合同纠纷法律问题研究

随着我国房地产市场的不断发展，存量房（即二手房）买卖已经成为城市居民房屋交易的主要形式之一。存量房买卖过程中涉及的法律关系较为复杂，由于交易主体、交易条件和交易程序的多样性和不确定性，常常导致各种法律纠纷的发生。这些纠纷不仅影响了交易双方的利益，也对社会经济秩序造成了不良影响。研究存量房买卖合同纠纷的法律问题，分析其产生的原因及解决途径，具有重要的理论意义和实践价值。

存量房买卖合同纠纷概述

存量房买卖是指在已经存在所有权关系的房屋上进行再次交易的行为。与一手房交易相比，存量房买卖涉及的法律关系更加复杂，主要体现在以下几个方面：存量房的所有权归属可能经历过多次转移，因此需要对房屋的历史交易记录、产权过户情况等进行全面审查；存量房可能存在抵押、查封等权利限制情形，影响交易的安全性；存量房的物理状况（如建筑质量、使用年限）也可能成为交易双方争议的焦点。

在存量房买卖过程中，合同是交易双方权利义务的主要载体。但由于房地产市场的复杂性和不确定性，买卖合同中常常会因为条款不明确、风险防范不足等原因引发纠纷。根据相关法律规定，合同纠纷的解决途径包括协商、调解、仲裁和诉讼等。在实际操作中，由于法律适用的复杂性和争议各方利益的博弈，通过诉讼途径解决纠纷的比例较高。

存量房买卖合同纠纷法律问题研究 图1

存量房买卖合同纠纷的主要原因

1. 合同条款不完整或表述不清

在存量房买卖中，合同是双方权利义务的核心依据。如果合同中对于房屋的基本情况（如面积、用途）、交易价格、付款方式、交房时间等关键内容约定不明确，极易引发争议。部分合同可能未明确规定违约责任的具体承担方式，导致在一方违约时另一方难以主张权利。

2. 虚假信息和欺诈行为

存量房市场的信息不对称性可能导致卖方故意隐瞒房屋瑕疵（如存在抵押权、尚未解决的产权纠纷等），或者买方提供虚明、支付能力证明等情况。这些行为不仅违反了《民法典》中的诚实信用原则，也会直接导致合同履行障碍和纠纷的发生。

3. 政策变化对交易的影响

房地产市场受国家宏观调控政策影响较大，如限购、限贷政策的调整可能会导致部分交易无法完成。买卖双方往往需要重新协商合同条款或解除合同，但因此产生的争议也急剧增加。根据《民法典》第180条的规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。

4. 中介服务不规范

在存量房交易中，房地产中介公司扮演着重要的角色，包括房源信息提供、撮合交易、协助签订合同等。一些中介公司为了追求短期利益，可能会存在夸大宣传、隐瞒重要信息或诱骗客户签订不公平条款的行为。这些行为往往会引发买卖双方的矛盾和纠纷。

5. 税费负担分配争议

存量房买卖涉及多种税费，如契税、增值税、个人所得税等。由于不同地区对税费政策的具体执行标准可能有所不同，且买卖双方在税费承担上的协商空间较大，容易因分配不公引发争议。

存量房买卖合同纠纷的解决途径

1. 协商和解

卖方和买方在发生争议后，可以通过友好协商的方式达成一致意见。这种方式具有成本低、效率高的特点，但需要双方都具备一定的让步意愿。

2. 调解机制

如果协商无法解决争议，买卖双方可以寻求第三方调解机构的帮助。房地产交易中心、消费者协会等都提供调解服务。通过调解方式解决纠纷不仅可以节省时间和金钱，还可以维护双方的长期关系。

3. 仲裁程序

根据《仲裁法》的规定，如果买卖合同中约定了仲裁条款，双方可以通过仲裁机构解决争议。但需要注意的是，仲裁结果具有终局性，且相对于诉讼而言，仲裁过程可能更为繁琐和耗时。

4. 司法诉讼

当其他途径无法解决问题时，买卖双方可以向人民法院提起诉讼。根据《民事诉讼法》的相关规定，法院将依法审理案件并作出判决。在司法实践中，法院会严格按照合同约定和法律规定进行裁判，以确保交易的公平性和合法性。

存量房买卖合同纠纷的预防与对策

1. 完善合同条款

买卖双方应尽量在合同中明确各项权利义务，并对可能出现的风险制定应对措施。可以约定详细的房屋状况说明、严格的违约责任条款以及合理的争议解决机制。

2. 加强信息审核

中介公司和买方都应加强对卖方资质的审查，确保其具备完整的权。买方也应提供真实的身份信息和财务能力证明，避免因虚假信息引发纠纷。

3. 关注政策变化

在签订合买卖双方需要充分考虑相关政策的变化可能带来的影响，并在合同中作出相应的风险提示或约定调整条款。可以明确规定如果因国家政策调整导致交易无法完成的处理方式。

4. 规范中介服务行为

存量房买卖合同纠纷法律问题研究 图2

相关部门应加强对房地产中介行业的监管力度，制定统一的服务标准和职业道德规范。鼓励中介公司提供更加专业化的服务，协助买卖双方规避潜在风险。

5. 提高法律意识

买卖双方都应加强自身的法律意识，尤其是在签订合建议聘请专业律师进行审查，确保合同条款合法合规。还可以通过参加法律知识普及活动，提升对相关法律法规的理解和运用能力。

存量房买卖合同纠纷是当前房地产市场中较为常见的问题，其产生的原因复样，解决途径也各有特点。为了减少此类纠纷的发生，需要买卖双方共同努力，从完善合同条款、加强信息审核、关注政策变化等多个方面入手，构建更加规范和透明的交易环境。政府及相关监管部门也应加强对存量房市场的监管力度，为买卖双方提供更加完善的法律保障和服务支持。

通过本文的研究可以发现，在存量房买卖过程中，只有买卖双方都具备较高的法律意识，并严格遵守相关法律法规，才能最大限度地减少合同纠纷的发生，确保交易的安全性和公平性。随着我国房地产市场的发展和相关法律法规的完善，相信存量房买卖合同纠纷问题将得到更加有效的解决。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）