楼塘村小产权房合同纠纷案件分析-法律适用与应对策略

随着城市化进程的加速和房地产市场的持续升温，农村土地流转及房地产开发活动日益频繁。在此背景下，农村集体建设用地上的房屋买卖现象逐渐增多，但这类交易往往存在法律风险和不确定性。楼塘村小产权房合同纠纷案件作为一种典型的农村房地产纠纷案例，集中反映了我国现行土地制度与市场实践之间的矛盾，以及农村居民在房产交易中面临的合法权益保护问题。

通过对楼塘村小产权房合同纠纷案件的梳理与分析，揭示此类纠纷的核心法律问题，并提出相应的解决建议，以期为类似案件提供参考和借鉴。

楼塘村小产权房合同纠纷案件的基本情况

楼塘村小产权房合同纠纷案件分析-法律适用与应对策略 图1

“小产权房”，是指在农村集体建设用地上违规建设的商品房，这类房屋因未取得国有土地使用权证和商品房预售许可证，通常无法办理正规的不动产权证书。楼塘村的小产权房项目即为典型代表，该项目由某村委会主导实施，未经县级以上人民政府批准，擅自将集体建设用地用于商业开发。

2019年，多位购房者与该村村委会签订了《房屋买卖合同》，约定购买该村开发的商品房，并支付了相应购房款。由于该房地产项目违法建设的本质问题，以及后续因土地政策调整引发的争议，导致部分购房者与村委会之间产生了严重的合同履行纠纷。

楼塘村小产权房合同纠纷案件的法律适用

1. 合同效力问题

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，农村集体建设用地上的商品房买卖合同效力需综合认定。若该房地产项目未取得合法的土地使用权和规划许可，则应属于无效合同。

在楼塘村案例中，村委会作为合同相对方，并非适格的商品房开发主体，其与购房者签订的买卖合同因违反法律强制性规定而被法院认定为无效。这表明，农村集体建设用地上的房产交易存在较高的法律风险。

2. 违约责任承担

根据《中华人民共和国合同法》百零七条及百一十二条的规定，在房屋买卖合同纠纷中，违约方需承担相应的民事责任。在楼塘村案件中，村委会因未能按期交付合格的房产，构成根本违约，购房者可据此主张解除合同并要求赔偿损失。

3. 土地政策与法律冲突

小产权房现象普遍反映了我国农村土地制度与市场实际需求之间的矛盾。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让用于商业开发，除非符合国家规定的乡（镇）村企业用地和其他特殊用途的建设用地。

楼塘村的小产权房项目直接违反了上述法律规定，其法律效力自然无法得到保障。但由于这类交易在现实中普遍存在，如何妥善处理已成为一项社会治理难题。

楼塘村小产权房合同纠纷案件的应对策略

楼塘村小产权房合同纠纷案件分析-法律适用与应对策略 图2

1. 完善法律法规体系

为规范农村集体建设用地流转行为，应当推进土地管理法及相关配套法规的完善工作。建议明确界定乡（镇）村企业用地和其他特殊用途建设用地的具体范围，并规范农民集体土地入股、合作开发等新型交易模式。

2. 加强政府监管力度

各级国土资源部门应加强对农村集体建设用地利用的日常监管，及时查处违法建设行为。对于楼塘村这类已建成的小产权房项目，可由地方政府采取“证房分离”等方式进行补办手续，或引导当事人通过协商解除合同。

3. 维护购房者合法权益

政府应当建立完善的风险提示机制，在农村集体建设用地上的商品房交易中明确告知购房人相关法律风险。人民法院在审理此类纠纷案件时，应坚持公平原则，兼顾保护农民土地权益和维护购房者合理预期利益。

楼塘村小产权房合同纠纷案件是我国城乡发展过程中一个缩影，反映了土地制度与市场现实之间的深层次矛盾。妥善解决这类问题，不仅需要法律法规层面的完善，更需要政府、法院等多方主体协同治理。在推进农村土地制度改革的过程中，应当注重维护农民利益，促进城乡要素合理流动和公共资源均衡配置，从而实现土地资源的可持续利用和社会经济的协调发展。

（本文分析基于现行法律框架和实践案例，具体案件需结合实际情况并以专业法律意见为准）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）