房屋租赁中的添附物处理与合同解除法律实务

随着我国城市化进程的加快，房屋租赁市场逐渐成为社会经济发展的重要组成部分。在房屋租赁过程中，承租人为了满足自身需求，往往会对自己承租的房屋进行一定的装修或添置一些不可移动的物品（以下统称为“添附物”）。在房屋租赁合同解除时，这些添附物往往会产生争议：它们的所有权归属于谁？如何处理这些添附物？结合现行法律法规和司法实践，分析房屋租赁合同解除时添附物的处理规则，并为相关法律问题提供实务建议。

房屋租赁中的添附物概述

在房屋租赁关系中，添附物是指承租人基于对房屋的使用需求，在出租人提供的房屋上进行的装修或添加的附属设施。这些添附物虽然增加了房屋的使用价值，却也可能成为房屋租赁合同解除时的主要争议点。

根据我国《民法典》第七百二十一条的规定，“承租人未经出租人同意装饰装修或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”但如果是经过出租人同意的添附，则其归属需要依照双方约定或法律规定处理。在房屋租赁合同解除时，如何处理这些经出租人同意或未经同意的添附物，成为实务中亟待解决的问题。

房屋租赁合同解除时添附物的处理规则

房屋租赁中的添附物处理与合同解除法律实务 图1

（一）添附物的所有权归属原则

1. 规定与原则

根据《民法典》第七百二十一条的规定，“承租人经出租人同意装饰装修或者增设他物的，除当事人另有约定外，出租人取得该装饰装修成果或者增设之物的所有权”，但“增添的动产可由承租人取回”。这一规定明确了在房屋租赁合同解除时，添附物的权利归属原则：

经出租人同意的添附：所有权归出租人所有。

未经出租人同意的添附：承租人需承担恢复原状或赔偿损失的责任。

2. 司法实践中的特殊处理

在司法实践中，“添附物的所有权归属”往往会结合以下因素进行综合判断：

承租人的添附行为是否符合合同约定；

添附物的性质（如是否为不动产、动产）；

原租赁合同的履行情况。

司法裁判中通常会注意到，如果添附物与房屋形成了不可分割的关系，则其所有权应当归属于出租人。

（二）添附物的处理方式

在房屋租赁合同解除时，对添附物的具体处理方式可以分为以下几种：

1. 原状恢复

房屋租赁中的添附物处理与合同解除法律实务 图2

如果承租人的添附行为未经出租人同意且已经影响到房屋的价值或结构安全，则出租人有权要求承租人将房屋恢复至原状。这种处理方式在司法实践中比较常见，但在具体操作时往往面临较高的执行难度。

2. 赔偿损失

如果无法恢复原状，承租人可以通过赔偿相应损失的方式履行其合同义务。赔偿范围通常包括：

恢复原状所需的人工费用；

原有房屋的贬值损失；

因添附物影响导致的租金减少等。

3. 物品取回

对于动产类添附物（如家具、家电），除非合同另有约定，否则在租赁关系解除时，承租人有权将这些物品取回。但如果这些物品已经与房屋形成了不可分割的关系，则可能无法单独取回。

（三）特别情形下的处理规则

1. 出租人同意的添附

如果承租人的添附行为事先得到了出租人的同意，则其所有权通常归属于出租人，除非双方另有明确约定。承租人在解除合不得主张将添附物取回。

2. 添附物的价值评估

在房屋租赁合同解除时，如果涉及大量装饰装修或重要设

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