房屋租赁居间合同违约纠纷的法律问题及解决对策

随着我国城市化进程的加快，房屋租赁市场日益繁荣。在房屋租赁过程中，特别是涉及居间服务的环节，违约纠纷也逐渐增多。本文旨在探讨房屋租赁居间合同违约纠纷的相关法律问题，并提出相应的解决对策。通过对相关法律法规的解读和实际案例的分析，为出租人、承租人及中介服务机构提供参考。

房屋租赁居间合同违约纠纷？

房屋租赁居间合同是指房地产中介服务企业或经纪人为出租人和承租人提供中介服务，并促成双方签订房屋租赁合同的协议。房屋租赁居间合同违约纠纷则是指在履行居间合一方或双方因违反合同约定而产生的争议。

根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间人应当如实报告有关订立合同的机会和情况；故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的，不得要求支付报酬。在实际操作中，一些中介服务机构或经纪人可能会因行为不规范而引发违约纠纷。

房屋租赁居间合同违约纠纷的法律问题及解决对策 图1

张三在通过某房地产中介公司承租一套房屋时，中介方未如实告知该房屋存在尚未解决的产权纠纷，导致租赁合同无法履行。这种情况下，张三可以依据《民法典》第七百四十五条向法院提起诉讼，要求中介机构承担相应的法律责任。

常见房屋租赁居间合同违约类型

1. 合同条款约定不明确引发的争议

在实践中，许多居间合同因表述模糊或遗漏重要事项而导致后期纠纷。佣金支付标准、服务范围界定等关键条款未作出明确规定，双方容易陷入争议。

2. 中介服务质量问题导致的违约

部分中介机构为追求业务量，往往忽略对房源信息真实性、准确性的审核，或是未尽到应有的斡旋及促进义务，最终引发合同纠纷。如某中介公司未能妥善协调出租人与承租人的意见分歧，致使租赁交易失败。

3. 费用收取不符合约定引发的违约

房屋租赁居间合同违约纠纷的法律问题及解决对策 图2

有的居间机构在收费时存在乱收费或不按约定收取费用的情况。超出标准收取佣金、擅自增加服务费用等行为，也会导致合同违约纠纷的发生。

专业建议：出租人和承租人在签订居间合应当明确约定各项服务内容及收费标准，并就可能出现的退佣情形作出事先约定，以降低法律风险。

房屋租赁居间合同违约法律责任

根据《民法典》第七百四十六条至七百五十条的规定，发生合同违约时，守约方可以要求违约方承担下列责任：

1. 继续履行

在符合条件的情况下，守约方可以直接要求对方继续完成尚未履行的合同义务。

2. 采取补救措施

如果因居间人的过错导致租赁交易失败，中介机构应当退还已经收取的服务费用，并赔偿因此给委托人造成的损失。

3. 赔偿损失

违约方需就因其行为给对方造成的实际损失承担相应赔偿责任。

法律风险管理建议：中介服务机构应提高服务意识和专业水平，严格按照合同约定履行义务；而委托人在选择中介时，也要认真审核其资质和服务能力，并通过书面形式明确双方权利义务关系。

案例分析：房屋租赁居间合同违约纠纷的法院判决

在实际司法实践中，法院对于房屋租赁居间合同违约案件往往依据事实和法律作出公正裁决。

1. 某中介公司未尽到审查义务

在一起典型案例中，某中介公司在带看房源时向承租人隐瞒了出租人已抵押房产的重要信息，导致后来贷款银行介入要求腾退房屋。法院认为中介公司构成违约，判决其退还已经收取的佣金，并赔偿承租人因此遭受的实际损失。

2. 委托人未按时支付佣金

某出租人与中介签订合同后，在租赁交易成功后拒绝按约支付佣金。法院经审理认为，该出租人的行为违反了居间合同的约定，应当承担相应的违约责任，向中介公司支付拖欠的佣金及相应利息。

从这些案例中妥善处理房屋租赁居间合同纠纷需要严格按照法律规定和合同约定进行。

防范房屋租赁居间合同违约的有效对策

1. 规范合同内容

建议使用格式统一的居间服务合同，并详细列明各项服务承诺、收费标准和服务期限等关键信息，减少合同履行过程中的争议。

2. 建立严格的审核机制

中介服务机构应对房源信息的真实性进行严格审核，并建立有效的风险评估和预警机制，避免因虚假信息或不实宣传导致纠纷。

3. 加强行业自律

房地产经纪行业协会应当制定统一的行业服务标准和职业道德规范，推动整个行业的规范化发展。定期开展中介服务质量调查并公开结果，促进行业服务水平提升。

4. 注重证据收集和保存

各方主体应重视合同履行过程中的各类凭证收集和保存工作。如看房记录、沟通记录、费用支付凭证等，为发生争议时的举证做好准备。

房屋租赁居间合同违约纠纷是市场经济发展过程中不可避免的现象，但只要各方主体都能够严格遵守法律法规，规范自身行为，这类纠纷是可以有效预防和妥善处理的。作为中介服务机构，应当持续提升服务质量；作为委托人，则应提高法律意识，谨慎选择服务方并认真履行合同义务。只有这样，才能促进房屋租赁市场的健康发展。

参考文献：

1. 《中华人民共和国民法典》

2. 各地法院关于房屋租赁居间合同违约纠纷的典型案例汇编

3. 房地产中介行业相关规范文件

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）