房屋买卖居间合同纠纷案例分析及法律风险防范

随着我国城市化进程的加快和房地产市场的持续发展，房屋买卖已成为人民群众生活中不可或缺的一部分。在房屋买卖过程中，居间服务作为一种重要的中介形式，发挥着连接买方与卖方、撮合交易的重要作用。居间合同纠纷也随之而来，成为实践中常见的法律问题。通过分析相关案例，探讨房屋买卖居间合同纠纷的特点及法律风险防范策略。

房屋买卖居间合同的基本概念与法律规定

房屋买卖居间合同是指居间人（中介方）为委托人（买方或卖方）提供订立房屋买卖合同的机会或者媒介服务，而委托人支付相应报酬的合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条规定，居间合同是合法有效的民事合同形式，各方当事人应当严格履行合同义务。

在实践中，居间服务通常包括以下为买方寻找合适的房源，为卖方寻找潜在买家，协助双方签订买卖合同，房屋交易手续等。居间人的主要权利是收取佣金，而委托人则需要支付约定的报酬。需要注意的是，居间人并不参与房屋的实际买卖，也不承担物的瑕疵责任，其责任主要限于提供中介服务。

房屋买卖居间合同纠纷案例分析及法律风险防范 图1

房屋买卖居间合同纠纷典型案例分析

为了更好地理解房屋买卖居间合同中的法律问题，选取一个具有代表性的案例进行分析。

案情简介：

朱平与聂勇于2014年签订了一份《房地产买卖中介合同》，合同约定朱平通过宏丰信息中心购买位于某市的一处房产（以下简称“803室”）。合同明确记载，该房屋所有权证和土地使用权证正在办理中。朱平在签订合亦知晓这一情况，并向聂勇支付了定金及相关费用。

在合同履行过程中，因朱平个人原因导致交易未能完成。宏丰信息中心作为居间方，认为其已经完成了居间义务，要求朱平支付约定的中介费180元。朱平则以未见到房屋所有权证和土地使用权证为由，拒绝支付全部费用。

法院判决：

法院经审理后认为，宏丰信息中心促成了买卖双方签订合同，其作为居间人已经履行了主要义务，因此有权收取相应的报酬。鉴于朱平因自身原因导致交易未能完成，法院酌定由朱平向宏丰信息中心支付90元的中介费。

法律评析：

本案争议焦点在于居间合同的有效性以及居间人是否已经履行了合同义务。根据《合同法》第四百二十四条的规定，居间合同自签订之日起即具有法律效力，除非存在《合同法》第五十二条规定的无效情形。在本案中，朱平与聂勇的买卖合同并未因所有权证和土地使用权证未办理而无效，因此宏丰信息中心提供的中介服务合法有效。

法院认为朱平拒绝支付全部中介费的理由并不充分。虽然所有权证和使用权证尚未办理完成，但居间人已经完成了媒介服务的主要义务，即促成买卖双方签订合同，因此应获得相应的报酬。

房屋买卖居间合同纠纷的法律风险及防范策略

在房屋买卖实践中，居间合同纠纷往往涉及以下法律风险：佣金支付争议、虚假信息引发的责任、交易不成的风险以及居间人服务瑕疵等问题。为了更好地规避这些风险，买方和卖方在选择居间服务时应注意以下几点：

1. 选择正规中介公司

市场上存在许多中小型中介公司，服务水平参差不齐。建议选择信誉良好的大型中介公司，确保其具备合法资质。

2. 签订详细书面合同

居间合同应当明确约定双方的权利义务关系，包括服务范围、佣金标准、违约责任等内容。对于房屋的基本情况、交易价格等重要事项，也应在合同中进行详细约定。

3. 核实房源信息的真实性

买方在选择中介公司时，应要求居间人提供全面准确的房源信息，并对房屋权属状况进行核实。如果发现虚假信息，应当及时终止交易并追究中介公司的责任。

4. 谨慎支付定金和佣金

在支付定金或佣金之前，应当仔细阅读合同条款，确保自己的权益不受损害。对于大额款项，最好通过银行转账等支付，并保留相关凭证。

5. 注意留存证据

无论是签订合同还是支付费用，都应留存书面证据，以便在发生争议时能够提供有效的证明材料。

房屋买卖居间合同纠纷的解决途径

当房屋买卖居间合同纠纷不可避免时，当事人可以通过以下途径寻求解决：

1. 协商调解

当事人应当尝试通过友好协商的解决问题。如果双方愿意，可以邀请第三方进行调解，以促进和解。

房屋买卖居间合同纠纷案例分析及法律风险防范 图2

2. 向房产行政主管部门投诉

如果中介公司的行为违反了房地产管理的相关规定，买方或卖方可向当地房产行政主管部门投诉，请求查处违法行为。

3. 提起诉讼

当协商调解未果时，当事人可以依法向人民法院提起诉讼。在诉讼中，应充分举证，证明对方的违约事实，并提出合理的诉讼请求。

房屋买卖居间合同是房地产交易的重要组成部分，规范的操作流程和法律意识能够有效降低纠纷的发生概率。作为买方或卖方，在选择中介服务时应当谨慎行事，通过签订详细的书面合同来明确双方的权利义务关系。中介公司也应当提高服务质量，确保所提供的信息真实可靠，以维护良好的市场秩序。

房屋买卖是一项复杂的交易活动，涉及法律、经济等多个方面。只有在充分了解相关法律规定的基础上，采取积极有效的防范措施，才能最大限度地降低法律风险，保障自身合法权益。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）