查封与抵押的房屋租赁：法律规定与实务操作

作者：纯纯的记忆 |2025-02-17 21:31

在现代房地产市场中，房屋作为重要的不动产财产，在经济活动中扮演着重要角色。由于市场经济的发展和金融环境的变化，许多房屋可能会因债务纠纷或融资需求而被查封或设定抵押权。房屋的所有权受到限制，但仍可能涉及租赁关系的处理。围绕“查封与抵押的房屋租赁”这一主题，从法律定义、权利冲突、实务操作等方面展开分析，探讨在司法实践中如何妥善解决相关问题。

查封与抵押的房屋租赁：法律规定与实务操作图1

查封与抵押房屋的基本概念

1.1 房屋的查封

房屋的查封是指人民法院在民事诉讼程序中，为了保障债权人权益而对债务人所有或第三人所有的房产采取的一种强制性措施。根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释的规定，查封是保全财产的重要手段之一，旨在防止被执行人转移、隐匿财产，确保判决能够顺利执行。

在实践中，房屋的查封通常由法院通过裁定书和协助执行通知书的形式通知房地产登记机关办理相关手续。被查封的房屋将无法进行所有权变更或设定新的抵押权，但不影响承租人依法享有的租赁权利。

1.2 房屋的抵押

房屋的抵押是指债务人为担保债务的履行，将其所有的房产作为债权的担保，并在不动产登记机构办理抵押登记的行为。根据《中华人民共和国民法典》的相关规定，抵押权自登记时设立，未经债权人同意，债务人不得处分抵押财产。

抵押房屋的所有权仍属于原所有人（即债务人），但在债务到期未履行的情况下，抵押权人有权依法拍卖、变卖或折价处理抵押房产以实现其债权。需要注意的是，抵押并不当然导致租赁合同无效，承租人的权益仍然受到保护。

查封与抵押房屋租赁的法律关系

2.1 租赁合同的有效性

根据《中华人民共和国民法典》第七百二十一条的规定，即使出租人将房屋设定为抵押物或者已被法院查封，只要租赁合同是在出租人未告知承租人的抵押或查封事实的情况下签订的，则该租赁合同仍然有效。但是，如果出租人在订立合已明确告知承租人房屋已被抵押或被查封，双方可以另行协商约定租赁合同的有效性。

2.2 承租人的权利保护

在抵押权实现程序中，《民法典》第七百二十二条明确规定，承租人对租赁物有优先购买权。当抵押房产被拍卖时，承租人有权以同等条件优先购买该房产。在查封期间，除非法院裁定解除查封并准许出租人继续出租房屋，否则不得因查封而影响承租人的使用权。

需要注意的是，如果承租人在签订租赁合已知悉该房屋已经被抵押或被查封，则其权利可能受到一定的限制。具体权利义务应根据双方的约定以及相关法律规定进行确定。

2.3 出租人与抵押权人之间的权利冲突

在存在抵押权的情况下，出租人如果未履行债务，抵押权人可以依法申请拍卖抵押房产。此时，承租人的租赁权益如何处理？根据《民法典》第七百二十三条的规定，“抵押物拍卖、变卖所得的价款，在支付拍卖、变卖费用后的剩余部分，应当按照以下顺序清偿：（一）优先偿还抵押权人；（二）扣除为处分抵押物而发生的必要费用。”可见，承租人的租赁权益虽然受到法律保护，但在实际操作中可能会受到一定的限制。

实务中的特殊问题及应对措施

3.1 房屋被查封后的租赁关系处理

在司法实践中，如果房屋已被法院查封，出租人仍可将该房屋出租。但是，在签订租赁合承租人应当要求出租人提供房产的权属证明以及是否已经被抵押或查封的相关信息。否则，可能会因出租人未尽告知义务而引发纠纷。

3.2 抵押权实现程序中的权利保护

当抵押房屋被拍卖时，承租人的权益应当受到法律保护。具体而言：

查封与抵押的房屋租赁：法律规定与实务操作图2

1. 承租人有权要求继续履行租赁合同，除非租赁合同约定的解除条件已经触发。

2. 承租人可以向法院申请参与分配抵押房产拍卖所得款项，以优先清偿其因租赁关系而产生的合理费用和损失。

3.3 “买卖不破租赁”原则的应用

“买卖不破租赁”是一项重要的法律原则，旨在保障承租人的合法权益。在房屋已经设定抵押权的情况下，这一原则的适用范围需要特别注意。

根据《民法典》第七百二十二条的规定，“租凭物在租赁期间被拍卖、变卖或者折价处分的，该买卖不破除租赁关系。”在抵押物拍卖时，承租人的租赁权益应当得到尊重。如果出租人（即债务人）已经资不抵债，且抵押权人的债权因租赁而受到影响，则需要在法律框架内平衡各方利益。