房屋租赁开具专用发票所需缴纳的主要税种及其法律依据

随着我国房地产市场的快速发展，房屋租赁行业也迎来了蓬勃发展的机遇。在房屋租赁过程中，开具增值税专用发票是承租方获取合法进项抵扣、降低企业税务负担的重要手段，也是出租方履行纳税义务的法定义务。系统阐述房屋租赁活动中开票所需缴纳的主要税种及其法律依据，并结合司法实践提供相关法律建议。

房屋租赁开具专票的基本概念和法律意义

房屋租赁是指在一定期限内出租人将其合法拥有的房屋及其附属设施提供给承租人使用，以获取租金收益的民事行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”在实际操作中，开具增值税专用发票是房屋租赁活动中的一项重要环节。

根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则的相关规定，增值税是以商品生产和劳务活动中产生的增值额为征税对象的一个流转税。房屋租赁属于“不动产租赁服务”，应按照现代服务业缴纳6%的增值税，并向承租方开具相应的增值税专用发票或普通发票。这是出租人在房屋租赁活动中的一项法定义务。

房屋租赁开具专用发票所需缴纳的主要税种及其法律依据 图1

税务机关在对房屋租赁活动进行监管时，始终强调“以票管税”的原则。通过审核双方交易中开具和收受的发票，可以有效确认租赁业务的真实性及相关经济数据的真实性，确保国家税款应收尽收。对于承租而言，获取合法有效的增值税专用发票不仅有助于降低企业的整体税务负担，更能证明其经营行为的合法性，在企业所得税等其他涉税事项处理过程中具有重要的凭证作用。

房屋租赁中开具专票需缴纳的主要税种

（一）增值税

根据《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号），从2016年5月1日起在全国范围内全面推开营改增试点，建筑业、房地产业等原营业税纳税人全部纳入增值税体系。房屋租赁业务被归入“不动产租赁服务”，适用税率为6%。

具体税务处理方法如下：

1. 对于一般纳税人出租房地产

（1）出租2016年4月30日前取得的房产，可选择简易计税方法，按5%征收率缴纳增值税；

（2）出租2016年5月1日后取得的房产，适用一般计税方法，税率为9%。

2. 对于小规模纳税人

统一采用简易计税方法，按5%的征收率计算缴纳增值税。

（二）企业所得税

根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例的规定，房屋租赁所得应计入出租方的经营收入，并在计算 taxable income时如实申报。具体包括租金收入、使用费收入以及其他形式的收益。

（三）城市维护建设税及教育附加费

以上述增值税为基础，按照7%（一般纳税人）或3%（小规模纳税人）的比例缴纳城建税和教育附加费。

（四）房产税与土地增值税

在某些特殊情况下，如出租方将整个房地产用于租赁，可能会涉及房产税的计算问题。根据《房产税暂行条例》，房产税按年缴纳，税率通常为1.2%，具体由当地税务机关确定。

房屋租赁开具专票的法律风险与防范

（一）常见法律风险

1. 虚开发票的刑事风险

根据《中华人民共和国刑法》第二百零五条的规定，虚开增值税专用发票的行为构成犯罪，最高可判处无期徒刑。在房屋租赁活动中，如果出租方为谋取不当利益开具与实际交易不符的发票，则将面临严重的法律制裁。

2. 税务行政处罚风险

税务机关会对异常纳税情况进行重点监控：

（1）对长期未申报或申报不实、开票数据与申报信息严重不符的纳税人，税务机关有权采取强制措施；

（2）对于不符合核查条件的企业，将被纳入税收违法“黑名单”，对其经营产生不良影响。

（二）法律风险防范建议

房屋租赁开具专用发票所需缴纳的主要税种及其法律依据 图2

1. 完善租赁合同条款

（1）租赁双方应签订合法有效的房屋租赁合同，并经房产管理部门备案。合同中应对租金金额、支付方式、发票开具等事项作出明确约定；

（2）在合同中增加税务合规承诺条款，要求出租方保证开票的真实性、合法性。

2. 建立健全财务制度

（1）设立专门的财务人员负责税务管理，确保各项收入及时入账；

（2）建立规范的开票申请流程，严格审核承租方资质和需求；

（3）保存好租赁合同、付款凭证、发票存根等原始资料，以备税务机关核查。

房屋租赁开具专票的法律依据与操作建议

（一）主要法律法规

1.《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则；

2.《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例；

3.《中华人民共和国发票管理办法》及其实施细则；

4.《房地产经纪机构收费办法》（财政部令75号）。

（二）开具专票的操作建议

1. 出租方的注意事项：

（1）确认自身纳税人身份，及时完成税务登记和发票领用手续；

（2）准确掌握各项税费的计算方法，确保申报数据真实可靠；

（3）妥善保存所有开票信息，尤其是需要提供给承租方抵扣的专票。

2. 承租方的注意事项：

（1）仔细审核出租方资质及开票资格，在签订合明确相关税务条款；

（2）及时完成发票认证工作，以免影响进项税额抵扣；

（3）对于异常发票保持警惕，如有疑问应立即与出租方联系或向税务机关报告。

在房屋租赁活动中规范开具增值税专用发票，不仅是出租方履行纳税义务的体现，更是维护交易公平性和合法性的必要条件。双方当事人应严格遵守国家税收政策，建立健全税务管理机制，防范不必要的法律风险。对于违反相关规定的主体，税务机关和司法机关将依法予以严惩，以维护良好的市场经济秩序。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）