中介能否开具房屋租赁发票：法律依据与实务操作指南

在现代城市生活中，房屋租赁已成为一项重要的社会经济活动。无论是个人出租闲置房源，还是通过中介机构进行交易，开具合法有效的租赁发票都是交易合规性的重要体现。实践中经常出现关于“中介是否可以开具房屋租赁发票”的疑问。从法律角度出发，结合实际操作中的典型案例，详细分析房屋租赁发票的开具主体、流程及注意事项。

房屋租赁发票的基本概念

房屋租赁发票是指在房屋租赁活动中，出租方向承租方提供的证明租金支付数额和性质的凭证。根据《中华人民共和国增值税暂行条例》及其实施细则的规定，租金属于有偿服务的一种形式，应当缴纳增值税并开具相应的发票。

在实践中，房屋租赁发票主要包括两类：一类是增值税普通发票（适用于一般纳税人和小规模纳税人）；另一类是增值税专用发票（仅限于具备一般纳税人资格的主体）。无论是哪种类型的发票，其开具都必须符合国家税务总局的相关规定，并妥善保存以备税务机关查验。

中介能否开具房屋租赁发票：法律依据与实务操作指南 图1

中介机构能否开具租赁发票

1. 中介性质与资质要求

如果中介机构作为房屋出租方参与交易，则其可以开具租赁发票。但前提是该中介机构本身具备纳税人资格，并已依法办理税务登记。

在实际操作中，大多数情况下，中介机构是撮合交易双方完成房屋租赁合同的签订，并不直接成为出租方。中介通常不具备开具租赁发票的主体资格。

2. 合法出租人的认定

根据《商品房屋租赁管理若干规定》第七条的规定，合法出租人应当是拥有房屋所有权或者使用权的自然人、法人或其他组织。如果中介机构只是作为居间方存在，并未取得房屋的所有权或使用权，则其无权开具租赁发票。

3. 特殊情况下的处理

在一些特殊情况下，“二房东”模式中，中介机构可能与原出租人签订转租协议后，再将房屋转租给最终承租人。如果转租行为已经依法办理了备案手续，并且中介机构已向税务机关申请并被认定为一般纳税人，则其可以开具租赁发票。

房屋租赁发票的开具流程

1. 合同签订

中介能否开具房屋租赁发票：法律依据与实务操作指南 图2

出租方与承租方应当签订书面房屋租赁合同，并在合同中明确租金支付方式、金额等内容。根据《中华人民共和国合同法》及相关法规，未经备案的房屋租赁合同不得对抗第三人（如税务机关）。

2. 发票开具

确定好租金金额后，出租方向承租方开具增值税普通发票或专用发票。

开具发票时需要填写的内容包括：双方单位名称、、银行及账号信息等。

3. 发票使用与保存

承租方在收到发票后应当妥善保管，并根据财务制度进行账务处理。未使用的空白发票应当保持完整，避免丢失或损坏。

出租方和承租方均需按照税务机关的要求，在规定时限内完成纳税申报。

房屋租赁发票开具中的注意事项

1. 合规性审查

开具租赁发票的主体必须是依法成立并具备纳税人资格的企业或个体工商户。个人出租房屋时，应当前往当地税务部门申领《中华人民共和国税收通用完税证》（简称“小票”）。

中介机构若想成为合法的开票主体，需要先取得房屋所有权或使用权，并办理相关资质认定。

2. 发票类型与税率选择

根据财政部和税务总局的规定，不同类型的租赁收入可能适用不同的税率。

个人出租住房通常按照5%的征收率计算增值税；

企业出租不动产则需要缴纳9%或13%的增值税。

承租方需要结合自身需求确定具体的发票类型，并要求出租方在合同中明确约定开具发票的具体内容。

3. 税务合规风险

如果中介机构不具备纳税人资格却违规开具租赁发票，将会面临税务机关的行政处罚甚至刑事责任。根据《中华人民共和国刑法》第二百零五条的规定，虚开增值税专用发票罪的最高刑罚为无期徒刑。

承租方在接收发票时也应当注意核实其真伪，避免因使用假票而承担不必要的法律责任。

房屋租赁发票开具中的涉税争议

1. 转租业务

在“二房东”模式下，如果中介机构将房屋再次转租并从中获利，则需要缴纳增值税。这种情况下，开具发票的主体应当是最终的实际出租人。

中介机构若与原房东签订协议后又向承租方收费，则其收入性质为服务费而非租金，可能需要按照服务业类别开具发票。

2. 佣金与租金区分

有时候会出现中介机构既收取佣金又开具租赁发票的情况。这种行为是不合规的，因为佣金属于中介服务收入，应当另行开具服务类发票，而不能混同于租金收入。

3. 阴阳合同风险

在房屋租赁市场中，部分中介或出租人可能会与承租人签订“阴阳合同”，即一份用于备案的低价合同和一份实际履行的高价合同。这种行为不仅违反行政法规，还可能导致税务机关对其开具发票的行为进行严格审查。

房屋租赁发票真伪鉴别的方法

1. 基本鉴别步骤

观察 invoice 的防伪特征，水印、微缩文字等。

通过国家税务总局全国增值税发票查验平台（https://invveri.chinatax.gov.cn）进行在线验证。

2. 核对票面信息

确认发票名称与开票方的营业执照一致。

检查开具金额是否与实际支付的租金相符，并注意是否存在“多开发票”或“虚开发票”的嫌疑。

3. 查询企业信用状况

可通过国家企业信用信息公示系统（http://www.gsxt.gov.cn）查询开票企业的注册登记信息和行政处罚记录，以判断其是否具备开具发票的资质。

房屋租赁作为一项频繁发生的经济活动，其发票开具问题不容忽视。中介机构只有在取得合法出租人身份并完成税务登记后才能开具租赁发票。相关主体应当提高法律意识，在日常交易中严格遵守国家税法规定，避免因不合规操作而引发的法律风险。

税务机关也应加强对房屋租赁市场的监管力度，特别是加大对中介结构违规开具发票行为的查处力度，进一步规范租赁市场价格秩序。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）