告房地产开发商虚假宣传：法律依据与实务应对

在商品房销售过程中，虚假宣传现象屡见不鲜。购房者往往基于广告宣传中的美好承诺作出购房决策，而一旦发现实际情况与宣传不符，便容易引发纠纷。告房地产开发商虚假宣传是一种通过法律途径维护自身权益的手段，其核心在于揭示开发商的不当行为，并追究其法律责任。从法律角度出发，对这一问题进行深入分析。

告房地产开发商虚假宣传

告房地产开发商虚假宣传是指购房者或相关权利人，在发现房地产开发企业在营销过程中存在虚假陈述、隐瞒事实等情形时，依法向行政机关或司法机关提起诉讼或举报的行为。这种行为的本质在于维护市场公平秩序，保障消费者的知情权和选择权。

从法律上讲，虚假宣传可以表现为多种形式。根据《反不正当竞争法》第八条款规定，经营者不得对其商品的性能、功能、质量、销售状况、用户评价、曾获荣誉等作虚假或者引人误解的商业宣传。在房地产领域，常见的虚假宣传包括夸大或虚构物业设施、隐瞒房产性质（如商办用房宣传为居住用房）、虚构学区房优势、虚增建筑面积等。

虚假宣传的表现形式

1. 夸大或虚构物业设施

告房地产开发商虚假宣传：法律依据与实务应对 图1

开发企业可能通过广告或销售话术，夸大楼盘的物业服务水平，宣称将提供“高端管家服务”、“24小时安保”，但并未落实这些承诺。这种行为属于典型的商业 exaggeration。

2. 虚构学区房优势

教育资源是购房者重点关注的因素之一。部分开发商为吸引客户，故意宣传楼盘周边存在优质学校，甚至声称已与某知名学校达成合作协议。一旦购房者发现教育资源并未到位，便可能提起诉讼要求赔偿或解除合同。

3. 隐瞒房产性质

部分商办用房被虚假宣传成居住用途，此种行为不仅违反规划法规，还可能导致购房者在后期无法办理相关手续。

4. 虚增建筑面积

开发企业通过广告宣传中将公共区域（如通道、走廊）错误地描述为“赠送面积”或“入户花园”，以此来虚增实际可使用空间。

5. 虚假价格承诺

部分企业会承诺的“限时优惠价”、“一口价”，但这种价格往往并不存在，而是为了吸引购房者缴纳定金或签订认购书。

虚假宣传的法律责任

根据相关法律规定，房地产开发商如实施虚假宣传行为，需承担相应的法律责任：

1. 行政责任

根据《反不正当竞争法》第二十条规定，经营者违反第八条规定进行虚假宣传的，由监督检查部门责令停止违法行为，处以罚款（最低十万元）；情节严重的，吊销营业执照。

2. 民事责任

告房地产开发商虚假宣传：法律依据与实务应对 图2

购房者可以依据《民法典》第七条、百五十三条等规定，要求开发商承担赔偿责任。在商品房买卖合同纠纷中，购房者可以通过诉讼要求解除合同或减少价款。

3. 刑事责任

根据《刑法修正案（十一）》，虚假广告罪的入刑标准进一步降低。如果开发商的行为不仅损害消费者权益，还造成恶劣社会影响，则可能面临刑事处罚。

如何应对虚假宣传

针对虚假宣传问题，购房者可以从以下几个方面入手进行维权：

1. 保存证据

购房者应妥善保存购房过程中的所有资料，包括广告宣传页、销售人员承诺录音录像等。这些证据在后续维权中至关重要。

2. 向行政机关投诉

如果涉及虚假宣传行为，可以向当地市场监督管理部门投诉举报。行政机关核查后，可对开发商进行行政处罚。

3. 提起民事诉讼

购房者可以依据《合同法》或《民法典》，要求赔偿损失或解除合同。在司法实践中，法院通常会支持购房者主张合理范围内的赔偿责任。

虚假宣传的预防与合规建议

为避免陷入虚假宣传纠纷，购房人和房地产开发企业都应采取合理的预防措施：

1. 购房者

仔细阅读并理解商品房买卖合同及补充协议内容。

对广告中涉及的重要信息（如教育配套）进行核实，必要时可要求开发商以书面形式承诺。

2. 开发企业

确保广告宣传内容与实际相符，避免夸大或误导性表述。

在制定营销方案前，对所有宣传内容进行合法性审查，必要时可咨询专业法律顾问。

告房地产开发商虚假宣传不仅是购房者维护权益的重要途径，也是规范市场秩序的必然要求。随着法律法规的不断完善和购房者法律意识的提升，未来 hopefully虚假宣传现象将得到进一步遏制。对于购房人而言，在维权过程中应理性应对，充分利用法律手段保障自身合法权益；而对于地产企业，则需恪守法律底线，以诚信经营赢得市场认可。

（注：本文所述案例数据来源于公开报道及司法裁判文书）

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）