如何认定商品房虚假宣传：法律依据与实务分析

随着我国房地产市场的快速发展，商品房销售过程中涉及的虚假宣传问题日益凸显。一些开发商或销售人员为追求短期利益，通过夸大事实、虚构信息等手段误导消费者购房，严重损害了消费者的合法权益，也扰乱了房地产市场秩序。在司法实践中，如何准确认定商品房虚假宣传行为，成为法律实务中亟待解决的重要问题。

根据《中华人民共和国广告法》的相关规定，虚假广告是指违反法律规定，通过广告或者其他方式对商品的性能、功能、质量、销售状况、曾获荣誉等信息作虚假或者引人误解的宣传。在商品房销售领域，虚假宣传的表现形式多种多样，既包括开发商在售楼处展示的宣传单页、户外广告中的夸大表述，也包括销售人员口头承诺的各种“优惠”“政策”等不实信息。

结合相关法律规定和实务案例，重点分析商品房虚假宣传的认定标准、法律后果以及预防措施，以期为司法实践和商品房销售市场监管提供参考。

如何认定商品房虚假宣传：法律依据与实务分析 图1

商品房虚假宣传的认定标准

在法律层面上，认定商品房虚假宣传行为需要综合考虑以下几个方面：

1. 广告内容的真实性

根据《广告法》第二条的规定，广告是指商品经营者或者服务提供者通过一定媒介和形式直接或者间接地介绍自己所推销的商品或者服务的商业广告活动。在商品房销售领域，虚假宣传的核心是广告内容是否与实际不符或存在误导性。

实务中，常见的虚假宣传行为包括以下几种：

夸大商品房的功能或性能。开发商宣称某楼盘具有“学区房”属性，但并未与任何学校达成合作，或者该楼盘并不在对应的学区范围内。

虚构销售数据。如声称“已售罄”或“热销”，而房源充足且销售情况平淡。

隐瞒不利因素。未向购房者充分披露项目周边存在的噪音污染、地质隐患等问题。

2. 虚假宣传行为的主观故意性

在司法实践中，认定虚假宣传行为是否构成恶意需要考察开发商或销售人员是否存在主观过错。如果能够证明其明知广告内容不实仍予以发布，则可以认定其具有主观故意；反之，如果是因信息不对称或疏忽大意导致的宣传偏差，则可能不被认定为虚假宣传。

3. 虚假宣传对购房者的误导性

判断商品房宣传是否构成虚假，还需结合购房者所处的具体情境进行综合考量。如果虚假宣传内容足以使普通购房者产生错误认识，并因此作出违背真实意思表示的行为（如签订购房合同），则可以认定其具有误导性。

商品房虚假宣传的相关案例分析

以下为几个典型的商品房虚假宣传案例，通过对案件事实和法院裁判结果的梳理，可以看出司法实践中对虚假宣传行为的认定规则：

案例1：某楼盘“学区房”虚假宣传案

基本案情：某房地产公司发布广告声称其开发的商品房项目为“学区房”，承诺购房者可直升优质小学。但该楼盘并不位于对应的学区内，且与学校并无合作关系。

法院裁判：法院认为被告房地产公司在明知相关事实的情况下进行虚假宣传，构成欺诈行为，判决其向购房者返还购房款并赔偿相应损失。

案例2：某楼盘“不限购”虚假宣传案

基本案情：为规避限购政策，某开发商在宣传中声称其开发的商品房项目“不限购”，吸引大量非本地户籍人员购买。后因政策调整，购房者无法完成过户手续。

法院裁判：法院认定被告存在虚假宣传行为，判令其承担相应的违约责任，并向购房者赔偿因办理退房手续所产生的各项损失。

商品房虚假宣传的法律后果

1. 行政责任

根据《广告法》第五十五条款的规定，发布虚假广告的，由市场监督管理部门责令停止发布广告，并处二十万元以上一百万元以下的罚款；情节严重的，吊销营业执照。

2. 民事责任

如果商品房虚假宣传行为构成欺诈，则购房者有权依据《民法典》第七条、百四十八条等规定，要求开发商承担退房退款或赔偿损失的责任。

3. 刑事责任

根据《刑法》第二百二十六条的规定，如果虚假广告情节严重，造成恶劣社会影响或者巨大经济损失，相关责任人可能被追究刑事责任。具体包括三年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金；情节特别严重的，则可能面临十年以上有期徒刑或无期徒刑。

商品房虚假宣传的预防与应对

1. 加强行政监管

市场监管部门应当加强对商品房销售广告的日常巡查，对于发现的虚假宣传行为及时予以查处。建立常态化的信息披露机制，要求开发商在销售过程中履行必要的告知义务。

如何认定商品房虚假宣传：法律依据与实务分析 图2

2. 规范企业行为

房地产开发企业在制作和发布商品房销售广告时，应当严格遵守相关法律法规，确保广告内容真实、准确。特别是在涉及学区房、不限购等敏感信息时，更应谨慎措辞，避免误导消费者。

3. 完善购房者的知情权保障

在商品房销售过程中，开发商应当向购房者充分披露项目的真实情况，并在签订购房合特别提示可能存在的风险因素。鼓励购房者通过法律途径维护自身权益，必要时可以寻求律师或相关机构的帮助。

商品房虚假宣传行为不仅损害了消费者的合法权益，也扰乱了房地产市场的正常秩序。在司法实践中，应当严格按照《广告法》《民法典》等相关法律规定，结合案件具体情况准确认定虚假宣传行为，并追究相关责任主体的法律责任。也需要通过加强行政监管和规范企业行为等手段，从源头上预防商品房虚假宣传问题的发生。

随着房地产市场的进一步发展和完善，相信关于商品房虚假宣传的法律规制将更加健全，消费者权益保护也将得到更有力的保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）