谁来为开发商虚假宣传买单？——违约责任辨析

在房地产开发与销售过程中，虚假宣传行为屡见不鲜。购房者往往基于开发商对外发布的广告、宣传资料以及销售人员的口头承诺购买房产，但事后却发现实际情况与宣传内容严重不符。这种情况下，购房者的合法权益受到了侵害，而开发商的行为也构成了违约责任。从法律角度对“开发商虚假宣传违约责任”这一问题进行深入阐述与分析。

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开发商虚假宣传违约责任？

开发者虚假宣传违约责任，是指房地产开发企业在过程中通过广告、宣传资料、口头承诺等方式，对所售商品房及相关配套设施、周边环境等作出不实陈述或者夸大宣传，导致购房者基于信任而签订房屋买卖合同。一旦事实与宣传内容不符，购房者可以依据相关法律规定要求开发商承担违约责任。

根据《中华人民共和国合同法》第52条和第58条规定，虚假宣传行为可能构成合同无效或可撤销的情形，进而导致开发商承担相应的民事责任乃至刑事责任。《消费者权益保护法》第5条也规定了经营者因虚假宣传而应当承担的赔偿责任。

开发商虚假宣传的主要表现形式

在实务中，开发者虚假宣传的表现形式多种多样，主要可分为以下几种：

1. 虚构商品房及相关设施信息

开发商在广告或宣传资料中虚构商品房的位置、面积、户型设计、朝向等基本信息，或者夸大描述小区内的配套设施（如学校、幼儿园、商业综合体等）。

2. 隐瞒重要事实或提供虚假信息

开发商未如实告知购房者房屋存在的质量问题、权属纠纷，或者隐瞒土地使用年限、容积率等重要信息，甚至虚构相关证书文件。

3. 夸大宣传周边环境及升值潜力

开发商在广告中刻意美化周边环境（如公园、绿地、交通便利程度），并承诺未来的升值空间或投资回报率，以此吸引购房者。

4. 人员的误导性口头承诺

除了书面广告和宣传资料，开发企业的人员也常常通过、面对面推销等方式作出各种口头承诺，这些承诺在购房者签订合往往未被明确载入合同文本。

5. 利用格式条款规避责任

开发商通常会在商品房买卖合同中设置免责条款或限制性条款，试图减轻甚至免除自身虚假宣传行为所带来的法律责任。

虚假宣传的违约责任类型

就法律后果而言，开发商因虚假宣传而需要承担的责任主要包括民事责任、行政责任和刑事责任三种类型。具体分析如下：

1. 民事责任

根据《合同法》第52条、第54条规定，若开发商的虚假宣传构成欺诈，则购房者可以根据以下法律规定主张权利：

- 合同无效：

如虚假宣传内容足以影响购房者签订合同的真实意思表示，则该房屋买卖合同可以被认定为无效。这种情况下，购房者有权要求返还已支付的购房款，并由开发商赔偿损失。

- 撤销权：

若购房者在订立合因虚假宣传而产生重大误解或受到欺诈，其可在法定期限内行使合同撤销权，请求法院或仲裁机构撤销合同。

- 违约责任：

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条的规定，若开发商故意隐瞒真实情况、提供虚假情况或者违背诚信原则，导致购房者产生损失的，应当承担赔偿责任。

具体赔偿范围包括购房者支付的购房款、房屋差价损失、中介服务费以及因房屋贬值造成的其他损失。

- 惩罚性赔偿：

根据《消费者权益保护法》第5条的规定，若开发商的行为构成欺诈，则购房者有权要求开发商承担“退一赔三”的责任。即退还购房款并赔偿购房者支付价款的三倍金额（或所受损失的两倍）。

2. 行政责任

行政机关在履行监管职责时，若发现开发企业存在虚假宣传行为，可以依据相关法律法规给予行政处罚。主要处罚形式包括：

- 责令改正；

谁来为开发商虚假宣传买单？——违约责任辨析 图2

- 没收违法所得；

- 罚款；

- 吊销营业执照。

《房地产广告发布暂行规定》第16条规定，发布的房地产广告中如果有“升值或者投资回报的承诺”内容，则广告主应当承担相应的法律责任。对于严重违反《反不正当竞争法》的行为，行政机关还可以采取吊销营业执煟等处罚措施。

3. 刑事责任

对于情节严重的虚假宣传行为，开发商及其直接责任人员可能构成刑法中的相关罪名并被追究刑事责任。在实务中，虚假宣传行为可能涉及以下罪名：

- 诈骗罪：

若开发商通过虚构事实、隐瞒真相的骗取购房者大量钱财，则可能构成诈骗罪。

- 虚假广告罪：

根据《中华人民共和国刑法》第21条的规定，如果开发商在广告中发布虚假信息，并且情节严重，影响了社会经济秩序的健康发展，可以构成虚假广告罪。

- 合同诈骗罪：

若开发商在签订、履行房屋买卖合通过虚构事实或隐瞒真相的骗取购房者财物，数额较大，则可能构成《刑法》第24条规定的合同诈骗罪。

如何应对开发商虚假宣传违约责任问题

为减少因虚假宣传带来的法律风险，购房者可以从以下几个方面入手维护自身合法权益：

1. 谨慎购房，提高警惕

购房者在商品房时要仔细审查开发商的资质、项目的合法性，尤其是对广告中的夸大或不实内容保持高度警惕。必要时可以向当地房地产行政主管部门查询核实。

2. 保存相关证据

购房过程中凡是涉及到开发商宣传的内容，无论是广告、宣传册还是销售人员的口头承诺，都应尽可能地收集和保存相关证据（如拍照、录音等）。这些证据在后期维权中将起到关键作用。

3. 签订详细的购房合同

订立房屋买卖合购房者应当要求将广告中的各项承诺内容明确载入合同，并对可能存在的风险进行约定。若有必要，可以请专业律师协助审查合同条款。

4. 积极主张权利

一旦发现开发商存在虚假宣传行为并导致自身权益受损，购房者应立即停止支付后续款项，并通过法律途径（如向当地房地产主管部门投诉、提起民事诉讼）维护自身合法权益。

5. 加强行政监管与司法打击力度

国家相关部门应当进一步完善法律法规体系，加大对此类违法行为的处罚力度，并建立有效的监督机制以保障购房者的知情权和选择权。司法机关也应严格按照法律规定公正审理相关案件，营造公平、诚信的房地产市场环境。

开发商虚假宣传违约责任问题不仅损害了购房者的合法权益，也在一定程度上破坏了正常的房地产市场秩序。要从根本上遏制这一现象的发生，必须依靠法律制度的完善和各部门的有效监管。购房者也需要提高自身法律意识，学会用法律维护自身权益。只有这样，“买者明眸、卖者诚信”的理想市场状态才有可能真正实现。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）