房屋购买虚假宣传如何投诉及法律救济途径

随着房地产市场的快速发展，购房行为已成为大多数家庭的 major life event. 在实际购房过程中，购房者往往会面临诸多问题，其中之一便是“虚假宣传”。一些开发商为了吸引购房者，可能会通过夸大其词、隐瞒事实等手段进行不实 advertising，从而导致购房者在签订合同后发现实际情况与宣传不符。这种行为不仅损害了购房者的合法权益，还可能引发一系列法律纠纷。了解如何对房屋购买中的虚假宣传进行投诉以及如何通过法律途径维护自身权益，已经成为每一位购房者必须掌握的重要技能。

房屋虚假宣传如何投诉及法律救济途径 图1

从虚假宣传的定义、表现形式、法律责任出发，结合实际案例分析，详细阐述购房者在遭遇房屋虚假宣传时应该如何投诉及寻求法律救济，最终帮助购房者最大限度地保护自己的合法权益。

房屋中的虚假宣传？

“虚假宣传”，是指行为人在商品房销售过程中通过广告、宣传资料、售楼人员介绍等，对楼盘的地理位置、规划配置、周边环境、房屋质量、物业服务等进行不实陈述或者隐瞒真实情况的行为。根据《中华人民共和国广告法》和《反不正当竞争法》的相关规定，虚假宣传不仅可以误导消费者，还可能构成商业欺诈。

在房屋过程中，虚假宣传的表现形式多种多样，常见的包括：

1. 夸大其词的广告宣传

如虚构学校、医院、商场等配套设施的建设规划，或者夸大楼盘的绿化面积、公共设施配置等。

2. 隐瞒

如未如实告知购房者关于楼盘周边的噪音源、污染源（如化工厂、高速公路）、限高政策或其他可能影响房屋价值和使用体验的负面因素。

3. 虚构优惠政策

如虚假承诺“零首付”、“返本销售”或“购房赠送额外面积”，但并未兑现。

4. 样板房与实际不符

开发商通过精美装修的样板房吸引购房者，但最终交付的实际房屋却存在质量差距或配置不符。

5. 合同与宣传不一致

虽然在售楼阶段进行了大量的宣传，但在签订购房合开发商却刻意规避其承诺的事项，或者以“格式条款”限制购房者的权利。

虚假宣传的法律责任

根据《中华人民共和国广告法》和《消费者权益保护法》，虚假宣传行为不仅损害了消费者的知情权和选择权，还可能构成民事欺诈甚至刑事责任。以下是房屋过程中虚假宣传的主要法律后果：

1. 民事责任

根据《消费者权益保护法》第5条的规定，经营者商品或者服务有虚假宣传行为的，消费者有权要求赔偿损失。如果购房者的实际损失难以计算，还可以要求开发商支付“惩罚性赔偿”。

2. 行政责任

如果虚假宣传行为情节较轻，相关部门可以依据《广告法》对开发商进行行政处罚，包括罚款、吊销营业执照等。

3. 刑事责任

在极少数情况下，如果虚假宣传行为达到刑法规定的标准（如诈骗罪或非法经营罪），相关责任人可能会面临刑事追责。

房屋虚假宣传如何投诉及法律救济途径 图2

房屋虚假宣传的投诉途径

在发现开发商存在虚假宣传行为后，购房者可以通过多种途径进行投诉和维权。以下是几种常用的投诉：

1. 与开发商协商解决

在正式投诉前，购房者可以尝试与开发商进行直接沟通，要求其兑现承诺或赔偿损失。这种途径的优点在于成本低、时间短，但如果开发商拒绝履行义务，后续的法律行动可能会变得复杂。

在协商过程中，购房者需注意以下几点：

- 保留所有相关证据（如宣传资料、购房合同、现场录音录像等）。

- 如果达成一致，可以要求对方签署书面协议，以确保后续有据可查。

2. 向当地住建部门投诉

如果开发商属于正规的房地产开发企业，则购房者可以通过向当地住房和城乡建设局进行投诉。住建部门负责对房地产市场进行监督管理，接到投诉后会依法调查，并根据情况采取约谈、罚款、限制预售等行政手段。

在投诉时，购房者需准备以下材料：

- 购房合同及相关补充协议。

- 开发商的宣传资料（包括广告单页、宣传视频等）。

- 其他能够证明虚假宣传行为的证据。

3. 向市场监督投诉

如果开发商的行为涉及虚假广告或者商业欺诈，则可以向当地市场监督举报。依据《广告法》和《反不正当竞争法》，市场监督管理部门有权对违法行为进行调查，并根据情节轻重给予行政处罚。

在投诉时，购房者需提供：

- 虚假宣传的具体内容及其承诺事项。

- 相关证据材料（包括但不限于录音、录像、宣传单页等）。

- 受害人身份证明及。

4. 向消费者协会或拨打12315投诉

消费者协会作为保护消费者权益的社会组织，可以接受购房者的虚假宣传投诉。购房者可以通过拨打全国统一的消费者投诉举报“12315”进行投诉，也可以通过线上平台（如全国12315互联网平台）提交相关资料。

5. 提起民事诉讼

如果上述途径未能解决问题，或者虚假宣传行为导致购房者遭受重大损失，则可以通过向法院提起民事诉讼来维护自身权益。以下是具体的诉讼流程：

- 证据收集：整理所有能够证明虚假宣传的证据材料，包括广告宣传单页、售楼处录音录像、购房合同等。

- 立案起诉：根据《中华人民共和国民事诉讼法》，购房者可以向有管辖权的法院提起诉讼，要求开发商承担相应赔偿责任。

- 举证质证：在庭审过程中，购房者需提供证据证明虚假宣传行为的存在以及该行为对自己造成的损失。

6. 申请行政复议或提起行政诉讼

如果购房者对行政机关的处理结果不满意（如住建部门未依法查处虚假宣传行为），则可以向其上级机关申请行政复议，或者直接向法院提起行政诉讼。

房屋虚假宣传中的法律风险及防范

1. 虚假宣传的主要风险

购房者在面对虚假宣传时，可能面临以下法律风险：

- 经济损失：由于对楼盘的实际情况产生错误认知而支付额外费用或放弃其他购房机会。

- 权益受损：虚假宣传可能导致房屋质量、周边配套与实际不符，进而影响房屋的价值和使用体验。

- 诉讼成本高：如果通过诉讼途径维权，购房者将面临时间、精力及经济成本。

2. 如何防范虚假宣传风险

为了减少虚假宣传带来的法律风险，购房者可以从以下几个方面入手：

- 仔细审阅购房合同：在签订合明确开发商的承诺事项，并要求其以书面形式予以确认。

- 保留相关证据：妥善保存所有与楼盘相关的宣传材料、录音录像及售楼人员的口头承诺。

- 选择信誉良好的开发商：优先选择大型品牌房企，这类企业通常更加注重自身声誉，虚假宣传的可能性较小。

- 及时维权：发现虚假宣传行为后，应立即采取行动，通过法律途径维护自身权益。

案例分析

案例背景：

购房者在一套商品房时，被人员告知该楼盘将配建一座大型商场，并以此为卖点吸引购房者。在交房后，Developer并未履行承诺，导致购房者遭受重大经济损失。

法律分析：

根据《民法典》第723条，开发商的虚假宣传行为构成欺诈，购房者可以要求其承担相应的民事责任。住建部门也可以依据《商品房管理办法》对开发商进行行政处罚。

房屋中的虚假宣传问题不仅损害了购房者的合法权益，也破坏了房地产市场的公平秩序。为了更好地维护自身权益，购房者在购房过程中需始终保持警惕，通过多种渠道收集证据，并在必要时寻求法律帮助。相关部门也应加大监管力度，严厉打击虚假宣传行为，为消费者创造一个更加公正和谐的购房环境。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）