继续履行以房抵债合同的法律实践与风险防范

在司法实践中，以房抵债作为一种债务清偿方式，在民事案件中屡见不鲜。“以房抵债”，是指债权人与债务人之间达成协议，将原本应以金钱或实物形式履行的债务转化为以房产或其他不动产进行清偿的一种特殊债务履行方式。在实际操作过程中，由于涉及多方利益关系和法律适用的复杂性，“以房抵债”往往伴随着诸多争议和风险。结合相关法律法规及司法实践，就“继续履行以房抵债合同”的法律问题进行深入探讨。

以房抵债合同的基本概念与法律性质

1. 定义

“以房抵债”，是指债务人在无法立即清偿债务的情况下，与债权人达成协议，将特定房产的使用权或所有权转移给债权人，以此抵销原债务的一种民事行为。这种清偿方式在司法实践中具有一定的灵活性和可操作性。

继续履行以房抵债合同的法律实践与风险防范 图1

2. 法律性质

从法律性质上看，“以房抵债”本质上是一种债权债务关系的变更，属于合同法调整范围。

在债务人不能履行金钱给付义务的情况下，“以房抵债”协议可以视为一种替代履行方式。

3. 合法性分析

根据《中华人民共和国民法典》等相关法律规定，“以房抵债”协议只要不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害社会公共利益，应当认定为有效。但需要注意的是，如果“以房抵债”涉及逃废债务或其他违法行为，则可能被认定无效。

“继续履行以房抵债合同”的适用条件

在司法实践中，“继续履行以房抵债合同”主要适用于以下情形：

1. 协议明确约定了房屋归属

如果双方在“以房抵债”协议中明确约定，债务人应将特定房产过户给债权人，则债权人有权要求债务人继续履行过户义务。

2. 原债务未超出诉讼时效

根据《民法典》相关规定，“以房抵债”属于对原债务的变更，若原债务已超过诉讼时效，则“以房抵债”的有效性可能受到质疑。

3. 房产未被设定其他权利负担

如果房产已经被抵押、查封或存在其他权利限制，则“继续履行”可能存在法律障碍。

“以房抵债”纠纷案件的司法裁判要点

1. 确认“以房抵债”协议效力

司法实践中，法院会重点审查“以房抵债”协议的合法性。如果协议内容违反法律规定或存在显失公平情形，则可能被认定无效。

2. 物权转移与债权实现的关系

在“以房抵债”案件中，法院通常会区分物权转移和债权实现两个不同的法律关系：

若房屋已过户至债权人名下，则一般可以确认其所有权；

若仅签订协议并未实际交付，则需审慎判断是否存在履行障碍。

3. 债务人抗辩事由的审查

实践中，“以房抵债”案件中债务人常以“显失公平”、“恶意串通”等理由进行抗辩。法院在审理时会结合双方当事人的真实意思表示、交易背景及市场行情等因素综合判断。

“继续履行以房抵债合同”的法律风险与防范

1. 法律风险

房产过户涉及的税费问题；

债务人另行处分房产的风险；

房屋质量或权属瑕疵带来的争议。

2. 风险防范措施

签订详细、完善的“以房抵债”协议，明确双方的权利义务及违约责任；

在有条件的情况下，及时办理房产过户手续；

采取保全措施，避免债务人擅自处分房产。

典型案例分析

案例一：某债权人与某债务人之间的“以房抵债”纠纷案

基本案情：甲公司因经营需要向乙银行借款50万元，并约定若无法按期还款，则将名下一处商业用房过户给乙银行。甲公司到期未还款，乙银行诉至法院要求继续履行协议。

法院裁判：法院认为双方达成的“以房抵债”协议合法有效，并判令甲公司办理房产过户登记手续。

案例二：“以房抵债”协议效力争议案

继续履行以房抵债合同的法律实践与风险防范 图2

基本案情：丙因个人债务问题与丁签订“以房抵债”协议，约定将自有住房一套过户给丁抵偿欠款。后丙反悔，主张协议无效。

法院裁判：法院经审理认为，“以房抵债”协议内容并不违反法律禁止性规定，且双方意思表示真实，故应认定为有效，并判决丙继续履行过户义务。

“以房抵债”作为一种债务清偿方式，在缓解债权人资金压力的也为债务人提供了灵活的还款途径。在司法实践中，“继续履行以房抵债合同”的适用需要严格遵循法律规定，充分考虑双方当事人的利益平衡。

随着我国法律法规的不断完善和司法实践的深入发展，“以房抵债”作为一种特殊的债务清偿方式，其法律规则将更加明晰，相关纠纷也将得到更妥善的解决。债权人和债务人在签订“以房抵债”协议时，应当充分考虑法律规定和市场风险，谨慎行事，避免不必要的法律争议。

通过本文的分析“以房抵债”合同的有效性和继续履行问题，不仅涉及当事人利益，还关系到社会经济秩序的稳定。在司法裁判过程中，法院需要严格把握法律适用尺度，确保公平正义得以实现。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）