物权法第21条与民法典：不动产抵押登记的法律规定与发展

物权法第21条作为我国不动产物权登记制度的重要组成部分，在法律实践中发挥了重要作用。随着《中华人民共和国民法典》的颁布实施，该条款的部分内容已不再适用，新的规定与之形成了显著差异。从物权法第21条的规定出发，分析其在民法典中的演变，探讨两者之间的异同点，并结合实务案例进行深入解析。

物权法第21条与民法典：不动产抵押登记的法律规定与发展 图1

关键词：物权法、民法典、不动产抵押登记、法律衔接

物权法第21条作为我国法律体系中关于“不动产物权登记”的重要条款，在过去十余年间一直是法学研究和司法实践的重要参考依据。随着《中华人民共和国民法典》的正式施行，不动产登记制度的相关规定发生了较大调整，物权法第21条的部分内容已被新的法律规定所取代。本文旨在通过对这一法律条款的梳理与分析，揭示其在民法典时代的发展轨迹及其对实务的影响。

物权法第21条的规定

（一）条款原文

物权法第21条规定：

“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”

这一条款明确设定了行为人因虚假登记而产生的民事责任，其核心在于规范不动产登记行为中的诚信义务。

（二）条款解读与实务影响

物权法第21条的确立，旨在防止虚假登记行为对不动产物权秩序的破坏。该条款在以下方面具有重要意义：

1. 明确登记机构的责任边界

登记机关在办理不动产登记时，通常仅需对材料的形式要件进行审查，而无须承担实质审查义务。物权法第21条为登记机关设定了“免责事由”，即登记机关仅在因自身过错导致登记错误时才承担责任。

2. 强化当事人的诚信义务

该条款通过设定虚假登记的民事责任，强调了当事人在不动产交易中的行为规范，要求其提供真实、完整的申请材料。

3. 实务中的争议点

在司法实践中，如何认定“虚假材料”以及确定赔偿范围 often成为争议焦点。在“甲公司贷款案”中，某公司在办理抵押登记时提交了伪造的股东会决议，最终被法院判决承担赔偿责任。

民法典对不动产登记的规定

（一）民法典的相关条款

《中华人民共和国民法典》第218条至第20条规定了不动产登记的基本制度，其主要内容包括：

- 登记机关的职责与权利；

- 登记错误的更正程序；

- 侵权赔偿责任的承担。

民法典对虚假登记的责任追究机制进行了更为详细的规定。

（二）物权法第21条与民法典的异同分析

| 条款内容 | 物权法第21条 | 民法典第218-20条 |

|--|--||

| 登记错误的责任 | 明确虚假登记的民事责任 | 规定了登记机构与当事人的共同责任 |

| 更正程序 | 未明确规定更正程序 | 设立了更正登记和异议登记制度 |

| 适用范围 | 适用于所有不动产登记行为 | 包括所有权、用益物权、担保物权等 |

物权法第21条与民法典的法律衔接

（一）新旧规定的过渡

根据《中华人民共和国民法典》的立法精神，物权法第21条的相关规定已被纳入民法典的框架内。具体而言：

1. 继续适用的部分

民法典仍然保留了“虚假登记承担赔偿责任”的基本规则，这与物权法第21条的核心内容一致。

2. 新增或调整的内容

民法典对登记程序、更正机制等进行了细化，并增加了登记机构的免责条款。

（二）实务中的适用难点

1. 登记机关的责任认定

民法典明确规定，登记机关仅需对申请材料的形式要件进行审查，但不得因未尽到实质审查义务而承担责任。这对司法实践提出了更高的要求。

2. 赔偿范围的确定

在虚假登记导致第三人权益受损的情况下，如何确定赔偿范围 often成为争议焦点。实务中需结合具体案情，综合考虑各方当事人的过错程度。

典型案例分析

（一）案例一：甲公司贷款纠纷案

物权法第21条与民法典：不动产抵押登记的法律规定与发展 图2

案件基本情况：

- 甲公司因经营需要向某银行申请贷款，为其所有房产设定了抵押权。

- 后查明，甲公司提交的公司章程和股东会决议均为伪造。

- 受害人乙公司以虚假登记为由提起诉讼，要求赔偿损失。

法院裁判要点：

- 甲公司的行为构成虚假登记；

- 登记机关已尽到形式审查义务，不承担责任；

- 甲公司需全额赔偿乙公司的经济损失。

（二）案例二：丙公司与丁银行抵押权纠纷案

案件基本情况：

- 丙公司在办理抵押登记时，因工作人员失误导致登记信息错误。

- 受害人丁银行以登记错误为由提起诉讼。

法院裁判要点：

- 登记机关存在形式审查上的过失；

- 丙公司、登记机关需共同承担赔偿责任；

- 应优先通过更正登记程序解决争议。

物权法第21条作为我国不动产登记制度的重要组成部分，在过去发挥了不可替代的作用。随着民法典的颁布实施，相关法律规定已发生了显著变化。在司法实践中，法律从业者需准确把握新旧规定的衔接要点，并结合具体案情作出合理判断。

随着不动产物权登记制度的进一步完善，虚假登记责任认定机制将更加科学与规范。这不仅需要法律理论研究的深化，也需要实务操作中的不断探索与积累。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）