中华人民共和国物权法第九十一条全文解读
《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）作为规范财产关系的基本法律，在社会生活中发挥着重要作用。第九十一条关于共有部分的管理规定，明确界定了业主对专有部分以外共有部分享有的权利和义务。从条文解读、政策影响及实际操作层面深入阐释该条款，并结合广东省物业管理条例的具体实践，探讨其在背景下的应用与完善。
《物权法》第九十一条的条文解读
（一）条文规定
《物权法》第九十一条规定：“业主对建筑物内的专有部分以外的共有部分享有权利和承担义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。”
中华人民共和国物权法第九十一条全文解读 图1
这一条款明确了业主对共有部分享有的基本权利，包括但不限于共同管理权、收益分配权等，也强调了业主不能以权利的弃行使抗辩，从而确保了共有部分维护与利用的公平性和可持续性。
（二）法律要点
1. 共有部分的权利义务：业主不仅对专有部分享有所有权，还对电梯、绿地、停车场所等人造设施具有共同管理权利。
2. 权利不得放弃：即便业主不使用某一共有部位或设施，其仍需承担相应的维护费用和义务，不得以此拒付相关物业服务费或其他费用。
政策影响与地方实践
（一）广东省物业管理条例的衔接
在《物权法》框架下，广东省制定了详细的物业管理条例，进一步细化了业主对共有部分享有的权利。
1. 建筑物及其附属设施的使用：明确了业主大会的决策机制，并要求物业服务企业不得擅自改变共有部分的用途或进行商业利用。
2. 费用分摊原则：规定了共有部分产生的收益归属全体业主，需纳入维修资金或专项用于公共部位的维护和更新。
中华人民共和国物权法第九十一条全文解读 图2
（二）既有住宅增设电梯的支持政策
为提升老旧小区居住品质，广东省近年来大力推动既有住宅增设电梯工作，并取得了显着成效。通过政府补贴和居民协商机制，某社区成功完成了120部电梯的安装任务，既便利了老年住户出行，又提升了小区整体价值。
物业管理中业主权利保障的具体操作
（一）共有部分的日常管理
在日常物业服务过程中，物业公司需严格遵守《物权法》及相关地方性法规，不得擅自占用或挪作他用。某小区在改造停车场地坪时，充分征询了全体业主意见，并严格按照公开招投标程序进行采购和施工。
（二）维修资金的使用与监督
根据省条例要求，维修资金专户管理需做到透明化，并定期向业主公开账户收支情况。某物业公司因其未按规披露维修资金使用明细被业主起诉，最终判决物业公司需限期改正并承担相应赔偿责任。
相关纠纷案例分析
（一）案件回顾
2023年，某高档小区因二次供水改造工程费用分摊问题引发群体性投诉。部分业主认为该设施为专有部分且未实际使用，拒绝支付对应费用。法院最终判决明确：根据《物权法》第九十一条规定，建筑物内给排水管道等设施属共有部位范畴，业主不得以权利弃行使抗辩。
（二）法律启示
该案例提醒我们，在处理共有部分相关纠纷时，必须严格依照法律规定，避免因个体利益影响集体权益。物业公司也应加强与业主的沟通协商机制，避免矛盾激化。
与建议
（一）完善配套法规
建议进一步细化《物权法》第九十一条的细则，特别是针对城市更新项目中共有部分的利用和收益分配，制定更具可操作性的标准。
（二）强化业主意识
通过法律宣传和社区活动，提升业主对共有部分享有权利的认知度，避免因认识不足导致权益受损。
《物权法》第九十一条的规定，为明确业主对共有部分享有的权利义务提供了基本遵循。在实际操作中，需结合地方性法规和市场环境，不断完善相关配套措施，以促进物业管理行业的健康发展。期待通过法律的完善和社会各界的共同努力，进一步实现“住有优居”的美好愿景。
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