物权法视角下的物业广告收入归属与管理问题研究

随着我国城市化进程的加快以及房地产市场的蓬勃发展，物业管理服务逐渐成为现代生活的重要组成部分。而在物业管理过程中，尤其是涉及公共收益分配的问题上，经常引发业主与物业公司之间的矛盾纠纷。物业广告收入作为一项重要的公共收益来源，在物权法框架下究竟归属于谁、如何管理、如何分配等问题，一直是实务操作中的难点和热点问题。

从法律理论与实践相结合的角度，探讨物权法视角下的物业广告收入归属与管理相关问题，试图寻找一条既符合法律规定又能够平衡各方利益的解决路径。文章主要分为以下几个部分：是关于物业广告收益的定义与分类；是分析物业广告收益的法律归属问题；再次是梳理现实生活中存在的争议点和解决路径；是对未来完善的思考。

物业广告收益的基本概念与分类

在现代物业管理活动中，利用小区共有部位或共用设施设备从事经营活动所获得的收入，通常被称为“公共收益”。而其中一项重要的来源就是通过设置广告位产生的广告收入。根据《民法典》的相关规定，物业公司或其他管理人利用业主共有部分进行经营活动的，应当取得业主共同决定，并且所得收益扣除合理成本后的剩余部分归属于全体业主。

按照广告所处的位置不同，物业广告收益主要可以分为以下几种类型：

物权法视角下的物业广告收入归属与管理问题研究 图1

1. 电梯广告收入：指在小区电梯轿厢内设置的各类商业广告所带来的收入。这类广告通常具有极强的强迫性，给小区居民日常生活带来一定的困扰。

2. 外墙广告收入：指在小区建筑物外立面或公共区域设置的大型户外广告所获得的收益。

3. 停车场地广告收入：指在小区公共停车位上方或其他显着位置设置商业广告并收取费用的行为。

4. 社区宣传栏广告收入：指利用小区内的公告栏、LED显示屏等设施发布商业性信息而获取经济利益的行为。

5. 其他形式的广告收益：包括但不限于推广、App端位址推荐等形式产生的广告收入。这一点在近年来随着智慧社区概念的兴起变得越发重要。

从法律上讲，上述这些类型的广告收益都属于业主共有权的体现，应当按照《民法典》的相关规定进行管理与分配。

物业广告收益的法律归属问题

根据我国《民法典》第二百七十一条的规定：“业主对建筑物内的专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”这意味着小区内的公共部位属于全体业主共有，任何人未经业主大会授权无权擅自处置这些共有财产。

具体到广告收益的归属问题，《民法典》第九百四十三条规定：“物业服务人可以将专项服务事项委托给专业性服务组织或者其他第三人，但不得将其应当亲自处理的义务转移给第三人。”这一条款明确要求物业公司必须严格履行其职责，未经业主大会同意，不得随意处分小区共有部位的收益。

《民法典》第九百四十四条规定：“物业服务人收取的物业费、公共收益等属于物业服务活动中产生的财产性权利，其不得将上述收入据为己有。”这一条款再次强调了物业公司仅能代为管理公共收益，而无权私吞或挪作他用。

但是在实际操作过程中，很多物业公司为了追求自身利益最，往往通过不透明的方式截留广告等公共收益，这不仅损害了业主的合法权益，也严重违背了法律精神。更有甚者，在部分小区中，些物业服务企业还存在虚报、瞒报公共收入的行为，以此来侵吞本属于全体业主的钱财。

从司法实践的角度看，涉及物业广告收益的纠纷案件往往集中在以下几个方面：是物业公司是否存在截留、挪用行为；是是否在经营过程中存在未尽到妥善管理义务的情形；是关于收益分配的标准和程序是否符合法律规定。这些争议点的存在反映出我们在物业管理法律制度设计上还存在问题，也暴露出了实际操作中的诸多不规范之处。

实践中存在的争议与问题

1. 广告设置的合法性问题

在现实生活中，许多物业公司往往未经业主大会授权就擅自在外墙、电梯等共有部位设置广告设施。这种行为明显违反了《民法典》的相关规定，侵犯了业主对共有部分的所有权和收益权。

更有甚者，在一些老旧小区中，由于历史遗留问题，物业公司可能并未与业主签订任何书面协议，这就导致了更加混乱的局面。这些未经合法程序的广告设置行为不仅损害了业主的权益，也在种程度上影响了整个小区的环境美观和物业管理秩序。

2. 收益分配机制不透明

在很多小区中，公共收益的具体金额、用途以及分配方式往往并不向全体业主公开，这使得许多业主对物业公司的管理行为产生了强烈的质疑。尤其是在广告收入方面，物业公司与实际收益之间的关联性更加模糊，这就为物业公司暗箱操作提供了可乘之机。

3. 物业企业利益驱动下的违规行为

一些物业服务企业在经营过程中过分追求利润最，往往不惜以牺牲业主权益为代价来实现自身利益。通过虚增广告设置数量、夸大广告收益金额等手段谋取不正当利益。这些行为不仅违反了法律，也破坏了物业管理市场秩序。

4. 业主监督机制的缺失

在许多小区中，虽然成立了业主委员会，但其实际运作效果却不尽如人意。要么形同虚设，无法真正发挥监督作用；要么因为各种原因而丧失公信力，无法有效维护业主权益。这种情况下，物业公司更加容易恣意妄为。

解决路径与制度完善建议

1. 建立健全业主共同决策机制

应当按照《民法典》的相关规定，切实完善小区业主大会的运作机制。通过制定详细的议事规则和表决程序，确保涉及共有部分的重大事项都能够经过全体业主的合法程序进行决定。

特别是在广告设置等公共收益问题上，必须严格遵守“双过半”原则，即需要经专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主同意才能作出有效决策。这可以在一定程度上避免物业公司擅自决定广告收益分配的问题。

2. 明确广告收益管理的具体操作流程

为了避免管理中的随意性，应当细化物业广告收益的管理流程，包括广告位设置、收益计算、资金存放与使用等各个环节。特别需要注意的是，在实际操作中，必须保证广告收入的独立性和透明度，防止混入物业服务企业的运营成本。

3. 强化业主委员会的监督职责

物权法视角下的物业广告收入归属与管理问题研究 图2

作为业主权益的代表机构，业主委员会应当认真履行其职责，加强对物业公司的监督。特别是在广告收益管理方面，业主委员会可以通过定期审查财务报表、现场检查设施设备等方式来确保物业公司如实报告收入和支出情况。

4. 合理分配公共收益，保障业主合法权益

在明确了广告收益归属于全体业主的前提下，各个小区应当制定出一套公平合理的收益分配机制，将这部分收益用于改善小区环境、增添公共设施或者弥补物业管理经费不足等正当用途上。当然，在实际操作中还需要注意区分不同情况，确保公共收益的使用既符合法律规定，又能获得大多数业主的理解和支持。

5. 加强对物业企业的法律约束与监督

政府物业管理主管部门应当进一步加大对物业企业的监管力度，定期开展专项检查活动，重点查处截留、挪用公共收益等违法违规行为。还应当建立健全信用评价体系，对那些严重违反职业道德和法律规定的企业实施失信惩戒措施。

6. 提升业主的法律意识与参与度

物业管理是项复杂的系统工程，仅仅依靠政府或企业单方面努力是远远不够的。作为业主，必须提高自身法律意识，主动了解相关法律法规规定，积极参与到小区事务的管理中来。只有这样，才能形成有效的社会监督力量，推动整个物业管理市场的健康发展。

物业广告收益问题虽小，但其所涉及的却是最广大人民群众的根本利益和社会主义市场经济秩序的大问题。我们应当以此次事件为契机，举一反三，深入分析当前物业管理中存在的深层次矛盾和问题，并通过完善制度、加强监管、强化法治等综合手段加以解决。

只有这样，才能确保每一项公共收益都真正用于小区的发展建设上，让广大业主享受到物业服务带来的实实在在的好处；也只有这样，才能建立起和谐共赢的物业管理模式，为实现美好生活目标提供有力支撑。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）