围墙是否违反物权法？解析小区围墙拆除的法律争议与实务问题

随着城市化进程的加快以及社区规划理念的变化，近年来“拆围墙”的话题引发了社会各界的关注和讨论。尤其是在一些住宅项目推广街区制的背景下，业主对小区围墙的存在与否与物权法的关系产生了诸多疑问。从法律实务的角度出发，结合相关法律法规、政策文件以及司法实践，深入探讨围墙建设与拆除是否违反物权法的问题。

“拆围墙”背后的政策与法律背景

2016年，《关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》明确提出“住宅要推广街区制，原则上不再建设封闭住宅小区；已建成的住宅小区和单位大院要逐步打开，实现内部道路公共化”的要求。这一政策对我国传统封闭式小区管理模式提出了挑战。

在这一背景下，“拆围墙”成为了许多城市探索开放社区治理模式的重要举措之一。这种做法与现行《中华人民共和国物权法》之间存在一定 tension。根据物权法第七十三条：“建筑物区分所有权人有权对自己的专有部分进行占有、使用、收益和处分，并有权对共有部分共同管理。”第七十六条还规定“改建、重建建筑物及其附属设施或者改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动”应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主同意。

围墙是否违反物权法？解析小区围墙拆除的法律争议与实务问题 图1

这使得围墙作为小区的物理屏障与标识载体，其权属和管理权限往往涉及全体业主的共同利益。在实际操作中，“拆围墙”不仅是规划问题，更涉及法律合规性和业主权益保护。

不动产权利的界定与区分

现代社区中的围墙通常属于建筑物的一部分，其权属关系应基于物权法关于建筑物区分所有权的相关规定。

1. 围墙本身属于小区共有部分；

2. 其维护和改造需要经过业主大会同意；

3. 物业服务企业作为管理方，在执行时需尽到告知义务；

4. 政府规划部门的指导文件更多是针对城市道路规划提出要求，而非直接干涉物权法所规定的私权利范围。

在实际案例中，许多小区确实在围墙问题上遇到争议。一线城市老旧小区就曾因街道要求其“开门敞路”而引发全体业主不满，最终通过多次协商和修订管理规约才得以解决。

“拆围墙”的法律争议与实务处理

（一）物权法框架下的权利冲突

1. 物权法层面的合规性审查：

围墙是否属于禁止转让的共有部分；

拆除行为是否会影响建筑物的安全性和使用功能；

是否存在未经业主大会授权而擅自在公共区域开门等情形。

2. 行政管理与民事权利的边界考量

政府规划部门是否有权强制要求拆除围墙，这涉及到公权力干预私权利的问题；

公共利益与私人权益之间的平衡点如何确定。

（二）物业公司和居委会的角色

物业管理公司作为小区日常管理者，在处理围墙问题时需要特别注意以下几个方面：

1. 严格履行告知义务：在进行任何涉及共有部分的改造或拆除前，必须向业主明确说明政策依据、改动方案及后续管理措施；

2. 做好记录存档工作：包括召开业主大会的具体情况、形成的有效决议等；

3. 加强与居委会沟通：通过街道搭建政府和小区居民之间的沟通桥梁。

（三）司法实践中的典型案例

从我们整理的案例库来看，近年来因围墙问题引发的诉讼案件主要集中在以下几个方面：

1. 未经业主同意擅自拆除围墙构成侵权；

2. 围墙改造方案未履行法定程序被法院撤销；

3. 共有部分收益分配不公导致的权益纠纷。

这些案例表明，“拆围墙”并非仅涉及物理空间的变化，而是关系到一整套权利义务结构的调整。在实际操作中必须严格按照法律程序，并尊重业主的知情权和参与权。

围墙问题的妥善解决之道

（一）完善政策文件与指导性意见

1. 建议相关部门尽快出台更具操作性的指导意见；

2. 针对不同类型的小区制定差异化的处理方案。

（二）加强基层治理能力建设

1. 通过街道搭建起政府和居民的有效沟通平台；

围墙是否违反物权法？解析小区围墙拆除的法律争议与实务问题 图2

2. 引导业主大会规范运作，提升业主的自治能力。

（三）注重人文关怀与利益平衡

在实施围墙拆除的过程中：

1. 应充分考虑居民的实际生活需求；

2. 对特殊群体提供必要的便利措施；

3. 确保公共安全和交通秩序得到有效保障。

“拆围墙”不仅是一个简单的空间布局调整问题，更是对我们现有法律框架、社会治理模式以及社区治理能力的一次考验。在推进城市规划改革创新的我们必须始终坚持依法行政、尊重民意的原则。

在推进开放社区建设的过程中，如何协调好政策要求与法律规定之间的关系，如何平衡好公共利益与个人权益之间的矛盾，仍然需要社会各界共同努力和探索。只有这样，“拆围墙”才能真正成为推动社会主义和谐社区建设的一项积极举措，而不是引发社会矛盾的导火索。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）