违章建筑与民事诉讼的关系及法律适用分析

违章建筑是指未经批准或者不符合城乡规划擅自建造的建筑物或构筑物。在司法实践中，违章建筑因其违法性，往往涉及行政处理和民事纠纷。从违章建筑的概念出发，分析其在民事诉讼中的表现形式及法律适用问题，并结合典型案例进行探讨。

违章建筑？

根据《城乡规划法》第六十四条规定，未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，属于违章建筑。具体而言，违章建筑可以分为两类：一是无土地使用权的土地上建造的建筑物；二是虽有土地使用权但未经批准擅自建造的建筑物。

1. 违章建筑的法律性质

根据《物权法》第三十条，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”违章建筑由于未获得合法性，其所有权无法受到法律保护。违章建筑所有人不能通过民事诉讼主张所有权。

违章建筑与民事诉讼的关系及法律适用分析 图1

2. 违章建筑与相邻关系

违章建筑往往会影响相邻不动产的使用功能，占用公共通道、遮挡采光等。这种情况下，相邻权利人可以通过民事诉讼要求停止侵害或恢复原状。

违章建筑在民事诉讼中的表现形式

1. 因违章建筑引发的物权纠纷

当违章建筑阻碍他人正常生活或者生产经营时，权利人可以提起排除妨害之诉。某小区业主未获得批准搭建围墙，导致邻居无法正常通行，邻居可以通过民事诉讼要求拆除围墙。

2. 因违章建筑引发的合同纠纷

若买卖或者其他民事合同中涉及违章建筑的权属问题，法院通常会认定相关条款无效。购买未取得合法手续的房产，买受人不能通过民事诉讼主张所有权。

3. 行政处理与民事诉讼的交叉

违章建筑的查处属于行政职责范畴，但在民事诉讼中，当事人可以请求行政机关提供协助或者要求执行行政决定。在执行房屋拆迁时，法院可以请求城乡规划部门认定某建筑物是否为违章建筑。

涉违章建筑民事诉讼的主要法律问题

1. 对违章建筑的处置权限

根据《行政强制法》，违章建筑的查处属于行政机关的职责范围。除非涉及相邻权纠纷，否则法院通常不会直接处理违章建筑的拆除问题。在某案中，原告因邻居搭建违章建筑提起诉讼，法院认为此类请求应由行政机关管辖，驳回了起诉。

2. 违章建筑的民事权益保障

未取得合法手续的建筑物虽然不享有所有权，但其占有人仍可以主张使用权或者收益权。在某租赁纠纷案中，承租人因房东提供的房屋存在违章建筑被起诉，法院认为承租人的合法权益应当得到保护。

3. 执行中的法律适用问题

在民事执行程序中，若被执行人财产涉及违章建筑，法院应当如何处理？根据《关于人民法院执行工作若干问题的规定》，可以查封、扣押、冻结、拍卖或者变卖属于被执行人所有的财产。被执行人对违章建筑的所有权虽然不受保护，但只要其具有占有利益，法院仍可以将其作为执行标的。

典型案例分析

案例一：相邻权纠纷中的违章建筑问题

基本案情：甲在自家院内未取得规划许可搭建围墙，导致乙无法正常通行。乙起诉要求甲拆除围墙。

法律适用：法院认为，甲的行为构成对乙相邻权的侵害，判决其拆除围墙恢复原状。

违章建筑与民事诉讼的关系及法律适用分析 图2

案例二：房屋买卖合同纠纷中的违章建筑问题

基本案情：丙购买丁名下一套尚未取得房产证的商品房，后因该商品房存在违章建筑被主管部门查处。丙起诉要求退房并赔偿损失。

法律适用：法院认为，买卖合同中涉及的标的物不符合法律规定，因此合同无效，判决丁退还购房款。

实务建议

1. 严格区分行政处理与民事诉讼的界限

在处理违章建筑问题时，应当由行政机关进行查处，当事人不得直接提起民事诉讼要求拆除建筑物。只有在相邻权或者其他民事权益受到侵害的情况下，才可以提起民事诉讼。

2. 注重对当事人合法权益的保护

虽然违章建筑的所有权不受法律保护，但其占有人仍然可以主张使用权、收益权等权利。在司法实践中应当平衡行政管理和民事权益保护的关系。

3. 完善执行程序中的法律适用规则

对于涉及违章建筑的执行案件，法院应当严格按照《关于人民法院执行工作若干问题的规定》处理，确保被执行人合法权益不受侵犯。

违章建筑作为一类特殊的不动产，在司法实践中涉及行政与民事两条路径。当事人在遇到相关法律纠纷时，应当理性选择救济途径。随着法律法规的完善和司法实践的积累，相信对违章建筑的法律适用问题会更加清晰明确。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）