房屋缺陷合同能否继续履行？法律依据与实务分析

在现实的房屋交易中，买卖双方可能因房屋存在质量问题、设计瑕疵或其他不符合约定的情形而导致合同履行过程中产生争议。此时，买受人往往会以“房屋存在缺陷”为由主张解除合同或要求 seller 进行修复。而 seller 则常常以“轻微瑕疵”或“非重大问题”为由主张合同应当继续履行。在法律层面上，房屋缺陷合同能否继续履行？这一问题需要根据具体情况，结合相关法律法规及司法实践进行系统分析。

房屋缺陷？

房屋缺陷是指在房屋的设计、施工或材料使用过程中存在的质量问题，导致房屋无法正常使用或存在安全隐患。根据《中华人民共和国建筑法》第六十条规定，房屋的质量应当符合国家规定的标准和合同约定的条件。房屋缺陷可以分为以下几类：1. 结构性缺陷，如地基不稳、墙体裂缝等；2. 设计缺陷，如通风采光不足、电路设计不合理等；3. 材料缺陷，如使用劣质建材导致的污染或安全隐患。

房屋缺陷是否影响合同履行？

房屋缺陷合同能否继续履行？法律依据与实务分析 图1

根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。在房屋买卖合同中， seller 负有交付符合约定条件的房屋的义务。如果房屋存在缺陷，买受人有权要求 seller 进行修复或采取其他补救措施。

房屋缺陷是否构成“根本违约”将直接影响合同能否继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，若 buyer 能证明 seller 的违约行为导致其无法实现合同目的，则可以主张解除合同。具体而言：

1. 结构性缺陷：通常属于重大问题，可能导致房屋无法安全使用，此类情况下 buyer 可以要求解除合同并主张赔偿。

2. 设计缺陷或材料缺陷：如果缺陷未对房屋的安全性造成实质性影响，则 seller 可通过修复等予以弥补。在司法实践中，这类案件往往需要依据《建设工程质量保证金管理办法》以及相关鉴定意见进行判断。

3. 功能性瑕疵：如采光不足、通风不畅等问题，如果问题可以通过后期改造解决，且改造成本未超出合理范围，则 seller 有义务进行修复；否则 buyer 可主张解除合同。

房屋缺陷合同的履行与法律适用

1. 合同继续履行的可能性

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的解释》第十三条，“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失”。判断房屋缺陷是否能够继续履行的核心标准在于缺陷是否“严重影响正常使用”。

2. 修复与赔偿责任

若 seller交付的房屋存在需要修复的质量问题，则 buyer有权要求 seller 在合理期限内进行修复。根据《建筑法》第四十条规定，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用”。如果未经验收或验收不合格即交付， seller 即构成违约。

3. 司法实践中常见的处理

在司法实践中，法院通常会结合以下因素综合判断：

- 缺陷的性质与程度；

- 修复的可能性及成本；

- 是否影响房屋的正常使用功能；

- 合同条款的具体约定。

在“房地产公司诉李商品房买卖合同纠纷案”中，法院认为因墙体存在严重裂缝，严重影响居住安全，判令 seller 解除合同并赔偿损失。而在另一起案件中，因 bathroom 瓖子存在漏水隐患但尚未实际造成损害，则判决 seller 予以修复。

防范房屋缺陷争议的建议

1. 在签订购房合 buyer 应特别注意以下条款：

- 明确约定房屋的质量标准；

- 列明验收期限及程序；

- 设定明确的质量问题通知 period；

- 约定违约责任及补救措施。

2. seller 方面应当加强质量把关，严格履行施工规范，并在交付前做好充分的查验工作。

3. 双方应当在合同中明确约定争议解决，如选择仲裁或特定法院管辖。

房屋缺陷问题关系到交易安全与消费者权益保护，需要买卖双方在签订合就质量标准进行详细约定，并严格按照《建筑法》《合同法》等相关法律法规履行义务。对于已经存在的质量问题，应当基于公平原则妥善解决争议。随着建筑技术的进步和法律体系的完善，房屋质量纠纷将得到更加有效的预防与处理。

（本文仅代表个人观点，实际案例需结合具体事实和法律依据进行判断，建议在遇到相关问题时及时专业律师。）

房屋缺陷合同能否继续履行？法律依据与实务分析 图2

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）