合同无效情形下的房屋使用费纠纷处理

随着城市化进程的加快，房屋租赁市场日益活跃，因房屋租赁合同引发的法律纠纷也逐渐增多。本文以一起典型的“戴亦盛诉蔡某房屋租赁合同纠纷案”为例，结合相关法律规定和司法实践，对合同无效情形下的房屋使用费纠纷处理进行深入分析。

案件基本情况

本案中，戴亦盛与蔡某签订了房屋租赁合同，约定将位于XX市XX区的一处商业用房出租给戴亦盛用于经营。双方在合同中约定每月租金为50元，租期为1年，并对押金的支付方式进行了明确。在实际履行过程中，因租赁房屋存在未经审批的加建部分，被相关部门鉴定为危楼，导致合同无法继续履行。

合同无效的主要原因

根据《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国建筑法》的相关规定，未取得建设工程规划许可证或者施工许可证的建筑物属于违章建筑。出租人明知租赁房屋存在加建部分仍予以出租，违反了法律强制性规定，导致租赁合同自始无效。

房屋安全鉴定报告显示，在拆除加建部分后，该房屋可以安全使用。但加建部分的存在直接威胁到房屋结构的安全性，因此相关部门明确禁止继续使用。

合同无效情形下的房屋使用费纠纷处理 图1

关于房屋使用费的争议焦点

在本案中，蔡某要求戴亦盛支付合同履行期间的房屋使用费及利息，共计27个月，金额为1350元。而戴亦盛则认为由于租赁房屋存在安全隐患，根本无法实现正常使用目的，因此不应支付任何费用。

法院经审理认为：

1. 房屋安全鉴定报告明确指出，在拆除加建部分后可以安全使用，并非整体危楼。

2. 戴亦盛作为承租人，在明知房屋存在安全隐患的情况下仍继续使用，主观上存在一定过错。

3. 蔡某对房屋的合法性负有主要责任，其未尽到出租人的基本义务。

司法判决的主要内容

1. 确认双方签订的租赁合同无效；

2. 戴亦盛应向蔡某支付部分房屋使用费，鉴于房屋存在安全隐患且实际使用期间受到限制，最终法院酌定按照每月30元的标准进行计算，共计7个月，金额为210元；

3. 蔡某返还戴亦盛剩余押金。

典型意义和法律启示

本案的处理具有一定的参考价值：

1. 出租人应尽到出租房屋合法性审查义务

出租人应当严格履行其法定职责，确保租赁房屋符合安全标准，并依法取得相关许可文件。否则一旦发生纠纷，不仅需要承担相应的法律责任，还可能面临较大的经济损失。

2. 承租人也需提高风险防范意识

承租人在签订租赁合同前，应当对出租房屋的合法性、安全性进行必要的了解和核实。遇到疑似违章建筑时，可通过向相关部门等确认情况。

合同无效情形下的房屋使用费纠纷处理 图2

3. 合同无效后的财产处理应兼顾公平合理性

在确定无效情形下当事人的财产损益范围时，法院应当根据案件具体情况综合考量各方过错程度和实际受损情况，在确保公平合理的前提下作出裁判。

房屋租赁合同纠纷的妥善处理不仅关系到双方当事人权益的平衡保护，更对规范房屋租赁市场秩序具有重要意义。司法实践中，应始终坚持事实为依据、法律为准绳的基本原则，既要维护交易安全和市场秩序，也要彰显社会公平正义。期待本案的处理能够对类似案件的审理提供有益参考。

本文系基于假设性案例进行整理编写，具体案件请以司法机关发布的信息为准。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）