物权法第69条不动产物权的取得与转让

物权法作为民商法律体系中的重要组成部分，其核心在于明确和保障财产的所有权以及他物权。在《中华人民共和国物权法》中，专门针对不动产物权的取得与转让进行了详细规定。深入阐述物权法第69条的核心内容，结合相关法律条款和实际案例，分析其适用范围、法律效力及其对不动产物权流转的影响。

不动产物权概述

需明确“不动产物权”。根据《物权法》第二编“所有权和其他物权”中的定义，不动产是指土地以及依附于土地的建筑物、构筑物等。不动产物权，即权利人依法对不动产所享有的权利，包括所有权、建设用地使用权、宅基地使用权以及地役权等多种类型。

物权法第69条不动产物权的取得与转让 图1

“不动产物权的取得与转让”位于《物权法》第二编，共包含10个条文（第69至78条）。该章节主要规范不动产所有权和他项权利的变动规则，包括不动产的权利取得、转让程序以及登记制度等内容。

物权法第69条的主要内容

不动产物权的取得

《物权法》第69条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这一条款明确确立了不动产物权变动的登记生效原则。具体而言：

1. 不动产所有权的取得：包括基于原始取得（如先占、添附等）和继受取得（如买卖、赠与、继承等），均需依法完成不动产 登记 ，否则不发生法律效力。

2. 变更的登记要求：共有状况发生变化，或土地用途改变时，也须办理变更登记。

3. 不动产转让的生效条件：无论是整体转让还是部分转让，均以登记为公示手段。

不动产物权的转让

第69条进一步细化了不动产 转让 的相关规则：

1. 意思表示真实原则：不动产转让合同需双方当事人的真实合意达成。

2. 标的物特定化要求：必须明确指向具体的不动产，如某处房产或土地的具体位置及范围。

3. 登记程序的履行：转让行为完成后，需及时办理过户 登记 ，否则 不动产所有权 的转移不具有对抗第三人的效力。

特殊的不动产物权变动情形

《物权法》第69条还规定了几种特殊情况下不动产物权的变动，

1. 继承与遗赠：被继承人死亡后，其不动产由法定继承人或遗嘱指定的受遗赠人依法取得。

2. 嘱托登记：如法院判决要求转移所有权时，需依法办理嘱托 登记 。

实践中的适用问题

1. 登记时间点对法律效力的影响

实践中，往往存在当事人未及时办理不动产权属变更登记的情况。甲将其名下的房产出售给乙，双方签订了买卖合同但尚未完成过户 登记 。在此情况下，若甲又将该房产抵押给丙，则会发生多重权利冲突。根据第69条规定，未经 登记 ，不发生效力的原则仍然有效，因此乙虽然尚未取得所有权，但其买卖合同依然具有债权效力。

2. “法律另有规定的除外”条款的适用

这一例外情形主要包括：

- 国家机关依职权征收、征用不动产：如因公共利益需要进行的城市规划调整。

- 人民法院依法执行生效法律文书：强制拍卖被执行人名下的房产。

3. 不动产预告登记的应用

虽然不在第69条直接规定，但《物权法》第二十条关于预告登记的规定对维护交易安全具有重要意义。预告登记是在不动产物权的转移或设定他项权利前，为保障将来发生物权变动的请求权而进行的 登记 ，可以有效防止“一房多卖”等情况。

不动产物权流转的具体流程

1. 合同签订

买卖双方需就交易价格、支付、交付时间等达成一致，并签署书面合同。

2. 审核与评估

买方需对拟的不动产进行尽职调查，包括但不限于查阅土地使用权证、房产证、是否存在抵押权或查封记录等。

3. 支付价款及税务缴纳

买卖双方根据合同约定支付定金或首付款，并完成契税、增值税等相关税费的缴讫。

4. 办理 登记

向不动产登记机构提交申请，提供不动产权属证明文件、身份证明、交易合同等材料，完成过户 登记 。

5. 交付与验收

物权法第69条不动产物权的取得与转让 图2

买卖双方根据合同约定完成不动产的现场查验和钥匙交接。

《物权法》第69条关于不动产物权取得与转让的规定，为我国不动产交易市场的规范运作提供了坚实的法律保障。在实际操作中，当事人应严格遵守相关 登记 程序和法律规定，确保交易的安全性和合法性。司法实践中也需准确理解和适用这些条款，以便妥善处理各类不动产权属纠纷案件。

可以更好地理解物权法第69条的立法精神及其在现实中的具体应用，为未来的不动产法律制度建设和实践提供有益参考。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）