以他人名义购房合同纠纷的法律问题探析

随着我国房地产市场的快速发展，房屋价格的不断攀升，住房作为一种重要的不动产，在社会经济生活中的地位日益凸显。在实际购房过程中，由于种种原因，不少购房者选择“以他人名义购房”的方式来规避限购政策、降低首付比例或办理贷款等。这种行为虽然在短期内可能带来一定的便利，但却暗藏着诸多法律风险，一旦发生纠纷，便难以妥善解决。全面探讨“以他人名义购房合同纠纷”的相关法律问题，分析其性质、争议焦点及处理方式。

“以他人名义购房合同纠纷”概述

以他人名义购房合同纠纷的法律问题探析 图1

“以他人名义购房”，是指在房屋买卖交易中，买受人出于某种原因或目的，借用他人的名义与房地产开发商或其他售房者签订购房合同，并由名义上的买受人实际支付购房款、办理相关手续，但房产的实际所有权归属于借名人。这种行为在法律上被称为“借名买房”或“代持购房”。

从法律关系来看，“以他人名义购房”涉及三方主体：名义购房人（下称“甲方”）、实际购房人（下称“乙方”）和房地产开发商或其他售房者（下称“丙方”）。在这种关系中，名义购房人仅是合同的签署方，而实际购房人享有房产的实际权利。名义购房人与实际购房人之间通常会签订一份借名买房协议，约定双方的权利义务。

这种行为并不总是合法合规的。尤其是在我国《民法典》及相关法律法规对民事法律行为的有效性有明确规定的情况下，“以他人名义购房”往往因违反法律禁止性规定或公序良俗而被认定为无效民事法律行为。在司法实践中，此类合同纠纷案件屡见不鲜。

“以他人名义购房合同”的法律性质

1. 无名合同与有名合同的界定

“以他人名义购房”涉及的借名买房协议，通常属于无名合同范畴，即在《民法典》中没有明确规定的新型民事合同。这种合同的效力需要根据具体的事实情况来判断。

2. 合同无效的情形

根据《民法典》百三十三条的规定：“民事法律行为应当具备意思表示真实、不违反法律或者社会公共利益等条件。”如果借名买房协议存在以下情形，可能会被认定为无效：

- 协议双方恶意串通，损害第三人合法权益；

- 以合法形式掩盖非法目的（如规避限购政策）；

- 违反法律的强制性规定或公序良俗。

3. 实际权利与名义权利的冲突

在借名买房的情况下，名义购房人仅是合同签署方，房产的所有权归属于实际购房人。在司法实践中，名义购房人往往会以各种理由主张对房产的所有权，从而引发纠纷。

“以他人名义购房合同纠纷”的常见争议焦点

1. 房屋所有权归属问题

此为纠纷的核心争议点。实际购房人往往主张其为真实权利人，要求确认房屋归其所有；而名义购房人则可能以其在购房合同上的签字为由，主张对房产的所有权。

2. 借名买房协议的效力问题

如果借名买房协议被认定无效，则实际购房人将无法依据该协议主张权利，从而导致更大的法律风险。反之，如协议有效，则实际购房人可据此要求名义购房人履行协助过户等义务。

3. 违约责任与赔偿问题

在借名买房过程中，若因名义购房人的原因导致合同违约或房产被第三人主张权利，实际购房人往往需要承担相应的损失。在争议解决过程中，如何认定各方的过错程度及责任划分尤为重要。

4. 限购政策的影响

我国多个城市实施了住房限购政策，借名买房行为往往是规避限购政策的主要手段之一。这种行为本身可能违反地方政府的相关规定，从而引发行政或法律后果。

“以他人名义购房合同纠纷”的处理方式

1. 协议解除与和解

如果双方当事人在借名买房关系中达成一致，可以选择通过协商解除合同，并就房产的归属、款项分配等问题达成新的协议。这种方式简便快捷，但前提是双方具备良好的信任基础。

2. 提起诉讼与仲裁

当协商无法解决纠纷时，实际购房人可以依据借名买房协议向法院提起诉讼，要求确认房屋所有权归属于己方，并判令名义购房人协助完成过户手续。若协议中约定有仲裁条款，则需通过仲裁程序解决争议。

3. 房屋的实际履行问题

在实践中，“以他人名义购房”纠纷的最终解决方式通常涉及房产的实际归属和过户问题。法院会根据案件的具体情况，综合考虑合同效力、双方实际贡献等因素，作出公正判决。

“以他人名义购房”存在的法律风险与防范措施

1. 借名买房的法律风险

以他人名义购房合同纠纷的法律问题探析 图2

- 房产所有权不稳定：借名人可能因各种原因拒绝协助办理过户手续。

- 债务风险：如果名义购房人负债累累，其名下的房产可能会被债权人强制执行。

- 政策风险：地方政府对借名买房行为可能采取限制或禁止措施。

2. 防范措施

- 选择具备良好信誉和资信的名义购房人，并通过书面协议明确双方的权利义务。

- 尽量避免以规避限购政策为目的的借名买房行为，以免触犯法律红线。

- 在签订借名买房协议时，建议请专业律师参与，确保合同内容合法合规。

案例分析与司法实践中的裁判思路

在司法实践中，“以他人名义购房”纠纷的处理往往体现了法院对事实认定和法律适用的严谨性。以下选取一个典型案例进行分析：

案情简介

甲某因受限购政策限制，无法直接房屋，遂通过朋友乙某代为签订购房合同，并支付了全部购房款。双方约定，待政策放宽后，再办理房产过户手续。在此期间，乙某因经济状况恶化，无力偿还个人债务，其名下的房产被法院查封执行。

争议焦点

1. 房产所有权到底属于甲某还是乙某？

2. 乙某是否有权拒绝协助甲某办理房产过户手续？

裁判结果

法院经审理认为：

- 甲某与乙某之间存在借名买房的合同关系，双方应共同遵守协议约定。

- 尽管乙某名下房产已被查封，但因甲某为实际购房人且已支付全部款项，法院判决确认房屋所有权归属于甲某，并判令乙某协助办理过户手续。

裁判理由

法院认为，借名买房合同的效力应根据具体情况综合判断。若协议不存在无效情形，则实际购房人有权要求确认房产归属并完成过户手续。法院也提醒公众，在进行类似民事行为时，需严格遵守法律法规，避免因规避政策而承担不必要的法律风险。

与建议

通过上述分析可以发现，“以他人名义购房”尽管能够在一定程度上解决短期内的购房需求，但其潜在的法律风险和经济纠纷不容忽视。为避免类似问题的发生，我们应当：

1. 增强法律意识：了解借名买房行为的法律后果，在进行此类民事活动时务必谨慎。

2. 选择正规途径购房：与其费尽心思寻找“代购人”，不如通过合法渠道解决购房资格问题。

3. 完善合同条款：如确需采取类似购房，应在专业律师的指导下签订详细、严密的书面协议，明确双方的权利义务关系。

4. 建立长期信任关系：选择可靠的名义购房人，并保持良好的沟通与信任，以降低因信息不对称引发的风险。

借名买房行为虽然在短期看来似乎“划算”，但其可能带来的法律风险和经济纠纷往往令人“得不偿失”。在面临类似问题时，我们应当优先考虑合法合规的解决方案，以免陷入不必要的麻烦。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）