业主共有权纠纷解决路径|物权法第七十二条实务分析

物权法第七十二条是什么？

《中华人民共和国物权法》第七十二条是关于业主建筑物区分所有权的重要条款，核心在于规范业主对专有部分的权利与对共有部分的义务。这一条款在司法实践中具有重要地位，主要涉及业主共有权的行使边界、权利保护以及纠纷解决方式等方面。随着城市化进程加快，小区业主之间的共有权纠纷日益增多，如何准确理解和适用《物权法》第七十二条成为实务中的焦点。

法律条文解析

（一）条文内容

《物权法》第七十二条明确规定：“业主对专有部分以外的共有部分享有权利和承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。”这一条款明确了业主对建筑物共有部分的权利与义务关系。

（二）核心要点

1. 权利属性：业主对共有部分的权利属于建筑物区分所有权的重要组成部分。

2. 权利边界：任何业主的专有权都不能独立于共有权存在，但行使共有权时不得损害其他业主利益。

业主共有权纠纷解决路径|物权法第七十二条实务分析 图1

3. 义务履行：业主不得以放弃共有权为由拒绝履行相关义务。

（三）争议焦点

司法实践中围绕《物权法》第七十二条产生的争议主要集中在：

单个业主是否可以对共有部分提起诉讼；

共有权与相邻权的界限划分；

共有权行使与专有权保护的关系。

典型案例分析

案例一：钱某某妨害公务案

案件背景：钱某某因不满小区物业管理，采取过激手段阻碍物业工作人员进入小区，最终被以妨害公务罪追究刑事责任。

法律评析：本案中，法院认定钱某某的行为超出正当维权范围，构成妨害公务。这反映出业主在行使权利时必须遵守法定程序。

案例二：泸溪县农村信用合作联社与李道田案

案件背景：某小区业主因停车问题与物业产生纠纷，单个业主提起诉讼要求排除妨碍。

法律评析：法院认为单个业主在特定情况下可以提起诉讼，但必须证明其权利受到直接损害。

司法观点分歧

（一）支持个体起诉的观点

部分法院认为，当个别业主的合法权益受到直接侵害时，允许其单独提起诉讼有助于维护权利。

（二）限制个体起诉的观点

另一些法院则倾向于严格限定《物权法》第七十二条的适用范围，强调业主大会或业主委员会的主体地位。

权利边界探讨

（一）共有权与专有权的关系

建筑物区分所有权体系中，专有权是基础性权利，共有权则是从属权利。二者相互依存，共同构成完整的建筑物区分所有权体系。

（二）权利行使限制

虽然业主对共有部分享有权利，但这种权利不是无限制的，必须在不损害其他业主利益的前提下行使。

业主共有权纠纷解决路径|物权法第七十二条实务分析 图2

实务建议

（一）完善业主自治机制

小区应建立健全业主大会和业主委员会制度，通过民主协商解决共有权相关问题。

（二）加强法律宣传

通过典型案例宣传《物权法》第七十二条的正确适用范围，引导业主依法维权。

（三）规范物业管理

物业公司应加强内部管理，积极回应业主合理诉求，避免激化矛盾。

《物权法》第七十二条为业主共有权纠纷提供了基本法律框架，但在具体适用过程中仍需结合案件实际情况审慎判断。随着相关司法解释的出台和实践经验的积累，这一条款在实务中的适用将会更加规范和完善。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）